Dúvidas Gerais

Dicas para Síndicos

Quem já foi síndico sabe muito bem que situações de emergência costumam ser mais comuns em condomínios do que se pensa. De canos estourados à brigas entre vizinhos, tanto o síndico como o zelador devem estar preparados para agir e saber como lidar com as mais variadas situações.

Pensando nisso, o SíndicoNet elaborou a cartilha abaixo com telefones úteis, instruções de procedimentos e orientações sobre como agir nas principais emergências em condomínios, como vazamentos de gás, princípios de incêndio, brigas e agressões entre vizinhos, assaltos, portões automáticos quebrados e pessoas presas em elevadores.

Situações como estas podem acontecer a todo momento e não podem ser sempre evitadas, já que muitas vezes sua ocorrência não depende apenas da organização do condomínio. Mas em locais com manutenção em dia, funcionários bem instruídos e números de telefone em ordem e atualizados podem ajudar a minimizar o desconforto causado por essas – e outras – situações de emergência, como vemos abaixo:

Dica: Recomendamos impimir este material. Uma cópia deve ficar com o síndico e a outra na portaria do condomínio. 

Emergência Como agir
Telefones úteis

190 - Polícia
192 - SAMU (Ambulância – casos clínicos)
193 - BOMBEIROS (incêndios, vazamento de gás, resgate em caso de traumas e passageiros presos em elevador)
Devem estar nesta lista também os números de emergência da empresa de manutenção de elevadores, da seguradora do condomínio, empresas de manutenção das bombas e portões
Elevadores,passageiros presos.

O resgate deve ser feito EXCLUSIVAMENTE por profissionais da empresa de manutenção ou corpo de bombeiros.
O resgate por pessoas não-habilitadas (funcionários do condomínio, por ex.) traz risco de vida tanto ao passageiro quanto ao resgatante
Saiba mais sobre resgate de passageiros presos em elevadores

Cheiro de gás.
Imediatamente solicitar para que se feche o registro de gás e se esvazie o local.
Entre em contato com a empresa distribuidora de gás e, em casos mais graves, com o Corpo de Bombeiros (193).
Caso seja possível identificar que o cheiro vem de uma unidade em que não há ninguém, o síndico, acompanhado de duas testemunhas, pode arrombar a porta para desligar o gás, de acordo com as fontes escutadas pela reportagem.
Caso o dono da unidade não queira abrir a porta ou fechar o gás, é possível acionar o corpo de bombeiros. Até lá, mantenha o registro do gás fechado.
Quando o vazamento provém da tubulação do condomínio deve-se acionar a concessionária para pronta identificação e reparo do local
Saiba mais sobre vazamentos de gás.

Canos estourados
Funcionários de manutenção e o zelador em geral conhecem os ramais de encanamento e seus respectivos registros. Dessa forma, a intervenção pode ser feita mais rapidamente.
Também se pode utilizar serviços da seguradora do condomínio – algumas oferecem esse tipo de reparo para as áreas comuns
Caso esteja vazando água de uma unidade vazia ou o morador recusar-se a abrir a porta, as fontes escutadas pelo SindicoNet sugerem que o síndico, em último caso, pode arrombar a porta e entrar – sempre com duas testemunhas. Assim se evitam mais danos e prejuízos a outros moradores

Brigas
(entre moradores ou com funcionários)
O síndico não tem obrigação legal de apartar brigas ou mediar conflitos entre moradores
Se há ameaça à segurança do condomínio, assim como qualquer outro condômino poderia fazer, pode e deve chamar a polícia para intervir.
A obrigação legal do síndico em caso de brigas é a de aplicar advertências e multas previstas no Regulamento ou na Convenção, quando há violação de normas estabelecidas
É dever legal do condômino não comprometer o sossego e a segurança dos outros condôminos (artigo 1336 do Código Civil)
Em casos de agressões verbais ou físicas a funcionários, o síndico deve alertar o condômino de que esta conduta pode motivar a rescisão por justa causa por parte do funcionário, com todos os direitos previstos
Saiba mais sobre gestão de brigas e conflitos em condomínios

Brigas
(durante assembleia)
Em casos de brigas durante a assembleia, cabe ao presidente da mesa não tomar parte, mas, pelo contrário, permanecer neutro e mediador da situação para que tudo termine bem
Se os ânimos se inflamarem demais, é melhor o presidente suspender a sessão e solicitar que todos abandonem o local. Normalmente, isso apazigua os ânimos

Problemas com Drogas
Caso um condômino se utilize de drogas apenas em sua unidade – e houver apenas desconfiança em relação ao uso de entorpecentes, o síndico não pode pedir para entrar na unidade. Pode, porém, começar um trabalho de conscientização, com palestras e circulares para todos no condomínio sobre o perigo do consumo desse tipo de substância
No caso de uso de drogas nas dependências comuns do condomínio, o síndico deve procurar o usuário em um momento propício e alertá-lo sobre as regras do local – lembrando-o sempre de que está sujeito a multa
O médico psiquiatra e psicoterapeuta Alexadre Loch orienta que o usuário deve ser tratado como qualquer outro morador do condomínio e que a conversa pode ser uma saída mais pacífica e viável na maioria dos casos
No caso de adolescentes, é imprescindível que a família seja comunicada para que possa agir rapidamente. Loch lembra que os pais são muito importantes na conscientização desses jovens
Em casos mais graves, onde a conversa não surgiu efeito ou o usuário causa algum transtorno ou constrangimento aos moradores, o síndico deve fazer uma denúncia anônima à polícia. O advogado Márcio Rachkorsky lembra que o síndico não deve se envolver pessoalmente no assunto e que, de maneira nenhuma, deve adiar a decisão de envolver a polícia em casos extremos, já que a situação pode comprometer os moradores
Saiba mais sobre drogas em condomínios
Festas problemáticas

Se o barulho é excessivo, ou se o limite de horário para uso do salão de festas foi ultrapassado, um funcionário do condomínio deve solicitar por interfone que a perturbação cesse ou que o salão seja desocupado.
É desaconselhável a intervenção pessoal do síndico. Se a solicitação por interfone não resolver, o zelador deve ser acionado para pedir o fim da perturbação. Se nem assim o problema se resolver, o síndico (mais uma vez: como qualquer condômino poderia fazer) pode chamar a polícia para intervir. O síndico deve solicitar ao zelador que acompanhe o policial ao local
Se houver brigas ou qualquer outra ameaça à segurança do condomínio, deve-se chamar a polícia.
Saiba mais sobre barulho de festas e confraternizações em condomínios.

Portões automáticos quebrados
Em caso de queda de energia ou portas travadas, há empresas de terceirização que disponibilizam funcionários para operar manualmente os portões. Se a empresa contratada pelo condomínio oferece este serviço, não se deve hesitar em utilizá-lo, pois é uma situação de risco para a segurança
Ao chamar a manutenção, confira anteriormente se o funcionário é mesmo da empresa em questão
Se o condomínio não dispõe do serviço acima citado, oriente o porteiro da seguinte forma: 
- Certifique-se quem é o visitante e se o morador o conhece, antes de se aproximar para abrir o portão
- Em casos de entrega não abra a porta ou chegue perto do portão antes de verificar com o morador o pedido
Assalto ao condomínio

Não reaja durante a ocorrência
Após a ocorrência, se houver vítimas, acionar imediatamente o resgate dos bombeiros (193)
Também imediatamente chamar a polícia (190)
Em seguida, em caso de danos materiais além do furto (quebra de fechaduras, por ex.), acionar os serviços emergenciais da seguradora do condomínio
Não alterar a cena do crime, para não dificultar investigações
Não deixe de fazer o Boletim de Ocorrência!
Saiba mais sobre segurança em condomínios
Início ou risco de incêndio

Uma vez por ano o condomínio deve oferecer curso de brigadista de incêndio aos seus moradores, em geral ministrada por um membro do corpo de bombeiros
O ideal é que um morador de cada andar faça parte das brigadas para saber como agir a ajudar os demais em caso de incêndio
Se um incêndio ocorrer em seu condomínio, acione a brigada de incêndio e chame o Corpo de Bombeiros (193) imediatamente.
Procure conhecer o equipamento de combate a incêndio para utilizá-lo com eficiência em caso de emergência
Após a ocorrência, não remova ou altere, nem consinta que sejam removidos ou alterados quaisquer vestígios do sinistro, entre em contato o mais breve possível com a seguradora
Saiba mais sobre prevenção a incêndio em condomínios
Acabou a água

Quando o problema for a bomba d´água, deve-se ligar para a empresa de manutenção. Pode-se evitar esse tipo de situação com:
Checagem diária do consumo de água do condomínio
Visitas periódicas na caixa d´água
Manutenção em dia da bomba
Se o problema for falta de água na concessionária:
Chame a polícia e o corpo de bombeiros
Ligue para saber se há previsão de retorno no abastecimento
Se for demorar, pode-se pedir um caminhão-pipa
Caso a interrupção tenha acontecido por falta de pagamento, o fornecimento de água só retornará após liquidação completa dos atrasados
Falta de funcionário

Caso os funcionários sejam terceirizados, a empresa manda outra pessoa para cobrir o turno. Se o porteiro for funcionário do condomínio, pode-se:

Ligar para o porteiro da manhã para ele cobrir o faltante
Pedir para que o porteiro da tarde dobre o turno
Se o zelador for residente no condomínio, ele também pode assumir a tarefa
Há administradoras que contam com mão-de-obra para esse tipo de situação, veja se a empresa contratada oferece esse serviço
Há também empresas especializadas em mão-de-obra emergencial. O importante é não deixar a portaria abandonada
Atente para o fato que o funcionário pode se recusar a dobrar o turno: pela CLT, são apenas duas horas extras a mais que o empregado é obrigado a fazer. Também é importante saber que o horário noturno é o mais caro para ser pago como extra
Queda de luz

Condomínios sem gerador
Mantenha sempre lanternas com baterias carregadas na portaria
Verifique se há passageiros presos no elevador. Em caso positivo chame a empresa de manutenção do elevador ou o corpo de bombeiros
Portões: siga as orientações desta tabela no tópico "Portões automáticos quebrados"
O portão de pedestres pode ser iluminado pela luz de emergência – ou pela lanterna que deve permanecer na portaria – e deve ser aberto manualmente pelo porteiro.

Fonte : Sindiconet

O que é autovistoria ?

Incêndio, vazamento de gás, queda de marquise. Tragédias como essas expõem um inimigo comum e quase sempre invisível: a falta de manutenção de edifícios. Pois duas novas leis, uma municipal outra estadual, publicadas em março, acabam de tornar obrigatória a autovistoria em prédios residenciais e comerciais, que no caso do Rio, deverá ser feita a cada cinco anos. Só que será preciso preparar o bolso: os laudos podem sair bem caros.

Sancionada pelo prefeito Eduardo Paes há dez dias, a lei complementar 126 estipula multas, para os prédios que não cumprirem a determinação, que podem chegar ao valor usado para cálculo do IPTU do imóvel. E ainda estabelece que todos os laudos sejam enviados à prefeitura, indicando as condições de conservação, estabilidade e segurança, além, é claro, a necessidade, ou não, de obras reparadoras.

Para as outras cidades do estado, vale a lei 6.400/13: vistorias a cada cinco anos, para imóveis “com mais de 25 anos”; e a cada dez, para prédios “com menos de 25 anos” — só não especifica o que acontece com os de 25 anos. Todas as edificações de três ou mais pavimentos e as que tiverem mil metros quadrados ou mais de área construída são obrigadas a fazer a vistoria, que deverá verificar desde as condições da estrutura e subsolo até as instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, de gás e de prevenção de fogo e escape.

Até dois meses e R$ 20 mil por vistoria

Uma vistoria tão completa demanda tempo, pode levar até dois meses dependendo do tipo de construção, do tamanho e da idade do prédio. Tenho medo que, com a obrigatoriedade, se crie um checklist para vistorias rápidas e sem a realização de todos os testes necessários — pondera Antero Parahyba, engenheiro especialista em vistorias e prevenção de acidentes.

É por isso que é importante definir o modelo dos laudos técnicos. Até mesmo o preço das vistorias depende disso. Hoje, empresas que já atuam nesse mercado cobram de R$ 1.200 a R$ 20 mil, dependendo do tipo de análise, dos testes a serem feitos, do tamanho e da idade da construção. Mas a criação desse modelo só será possível com a regulamentação das leis pelas prefeituras. Até lá, dizem administradores de condomínio, o melhor é esperar.

— Não há como se antecipar. Não sabemos ainda o que vem com a regulamentação, nem o tempo que isso vai demorar — diz Alexandre Corrêa, vice-presidente do Secovi-Rio, acrescentando que, pela lei municipal, condomínios que apresentarem problemas durante as vistorias terão prazo para resolvê-los, e depois, direito a uma nova checagem e nova avaliação. — Agora, se o prédio já tem problema conhecido, é melhor resolver logo. Até porque o problema vai aparecer na vistoria.

Ou seja, em caso de reprovação inicial, em vez de uma, são duas vistorias. O que mexe ainda mais no orçamento dos condomínios, que precisam começar a se organizar para incluir os novos gastos em suas despesas.

— Como as vistorias serão quinquenais, os condomínios podem se planejar para parcelar esse valor ao longo desses cinco anos — ensina Fernando Schneider, diretor superintendente da Apsa administradora, que tem parcerias com empresas de manutenção e costuma oferecer esse tipo de serviço a seus condomínios. — Mas eram questões mais simples, de manutenção.

Para as vistorias previstas pela lei, no entanto, é preciso contratar profissionais ou empresas legalmente habilitados pelo Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou pelo CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), já que só esses profissionais poderão assinar os laudos técnicos. Presidente do CAU, Sydnei Menezes acredita que esse é um avanço da lei:

— A contratação do profissional habilitado garante um serviço competente e legal, e isso precisa ser compreendido pela sociedade.

Para Agostinho Guerreiro, presidente do Crea, a vistoria não deve ser feita só por um tipo de profissional, já que cada área exige um especialista:

— Por mais conhecimento que tenha, um engenheiro civil não pode verificar a parte elétrica, por exemplo.

Vale ressaltar que, pela lei estadual, os síndicos ficam responsáveis pela realização da vistoria, podendo ser responsabilizados em casos de acidente.

Conscientização para uma nova cultura

Com um peso desse nas costas é natural que síndicos fiquem preocupados. Tanto pelo aumento das despesas quanto pela possibilidade de responsabilidade civil em casos de acidentes. Para Alexandre Corrêa, vice-presidente do Secovi-Rio, no entanto, o síndico dificilmente será responsabilizado sozinho.

— Mesmo com a obrigatoriedade da lei, será necessária a realização de uma assembleia para aprovar, ou não, a vistoria. E caso a assembleia não aprove, o síndico não poderá ser responsabilizado caso aconteça alguma coisa — defende Corrêa, acrescentando que essa questão é muito mais de consciência dos proprietários. — As pessoas superestimam o valor do síndico, mas ele é apenas um administrador, um representante legal. A obrigação é do condomínio, que é sobre quem incide a multa.

Especialista em direito imobiliário, o advogado Hamilton Quirino acredita que exatamente por isso é tão imprescindível que todos os condôminos estejam conscientes da importância da aplicação da lei. Para ele, não se pode deixar a responsabilidade nas mãos dos síndicos:

— A manutenção predial só será completa se todos participarem, pois além da estrutura interna, é preciso analisar as instalações e as obras já realizadas no interior dos vários apartamentos. Deve ser criada uma nova cultura da prevenção predial. Como se faz hoje um check up completo para aferir a saúde, será preciso fazer um check up completo dos prédios.

Quirino avalia que uma medida a ser considerada é alterar as convenções.

— A questão é que só assim se pode exigir que qualquer obra a ser feita internamente seja submetida à administração do condomínio.

Diretor do Centro de Prevenção Rio, consultoria especializada em prevenção de acidentes, Marcelo Brocchi, que atua também na manutenção e vistoria predial, acredita que o ideal é que sejam feitas vistorias menores também em períodos mais curtos:

— Se é feita uma revisão a cada dois anos, o condomínio gasta menos pois se antecipa aos problemas e não chega ao extremo de ter que fazer uma obra complexa — diz Brocchi, lembrando que muitos acidentes acontecem porque são contratados profissionais desqualificados para os serviços. — Não se pode chegar num prédio de 40, 50 anos e colocar um split no lugar de um ar condicionado de 7 mil btus ou instalar um cooktop sem a fiação correta. Tudo tem que ser devidamente adequado.

Fonte : O Globo

Baixe a cartilha da Autovistoria (Prefeitura RJ e Secovi Rio) neste site 

O QUE É PPRA ?

São as iniciais do Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais - PPRA. Trata-se de uma legislação federal, especificamente a Norma Regulamentadoras no 09, emitida pelo Ministério do Trabalho e Emprego no ano de 1994.

QUAL É O OBJETIVO DO PPRA ?
Estabelecer uma metodologia de ação que garanta a preservação da saúde e integridade dos trabalhadores, frente aos riscos dos ambientes de trabalho.

QUAIS SÃO OS RISCOS AMBIENTAIS ?
Para efeito do PPRA, os riscos ambientais são os agentes físicos, químicos e biológicos existentes nos ambientes de trabalho que, em função de sua natureza, concentração, intensidade e tempo de exposição, são capazes de causar danos à saúde dos trabalhadores.

QUEM ESTÁ OBRIGADO A FAZER O PPRA ?
A elaboração e implementação do PPRA é obrigatória para todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados. Não importa grau de risco ou a quantidade de empregados. Assim, tanto um condomínio, uma loja ou uma refinaria de petróleo, todos estão obrigados a ter PPRA, cada um com suas próprias características e complexidade.

QUEM DEVE ELABORAR O PPRA ?

São legalmente habilitados os Técnicos de Segurança, Engenheiros de Segurança e Médicos do Trabalho.

O PPRA É UM DOCUMENTO QUE DEVE SER APRESENTADO À FISCALIZAÇÃO DO MINISTÉRIO DO TRABALHO ?

O PPRA é um programa de ação contínua, não é um documento. Já o documento-base gerado quando de sua elaboração e as ações que compõem o programa podem ser solicitados pelo Fiscal. Caso a empresa possua o documento-base e não existam evidencias de que esteja sendo praticado, o Fiscal entenderá que o programa NÃO EXISTE.

2) O QUE É O PCMSO ?

São as iniciais do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional. Trata-se de uma legislação federal, especificamente a Norma Regulamentadoras no 07, emitida pelo Ministério do Trabalho e Emprego no ano de 1994.

QUAL O OBJETIVO DO PCMSO
O PCMSO monitora por anamnese e exames laboratoriais a saúde dos trabalhadores. Tem por objetivo identificar precocemente qualquer desvio que possa comprometer a saúde dos trabalhadores.

O QUE DEVE SER FEITO PRIMEIRO, O PPRA OU O PCMSO ?
O objetivo do PPRA é levantar os riscos existentes e propor mecanismos de controle. Os riscos NÃO ELIMINADOS são objeto de controle pelo PCMSO. Portanto, sem o PPR não existe PCMSO, devendo ambos estarem permanente ativos.

CONDOMÍNIOS SÃO OBRIGADOS A MANTER ESTES PROGRAMAS ?

Os condomínios empregam funcionários em regime de CLT. Não existe exceção. O espírito desta legislação é proteger os trabalhadores, porém também se destina a proteger os empregadores. Levantados os riscos e comunicada as condutas de proteção, os trabalhadores são obrigados a cumprirem o acordado, sob pena de demissão por justa causa.

POSSO SER MULTADO PELA FALTA DESTES PROGRAMAS ?

Sim, a multa pode variar de 1.129 ufir a 3.884 ufir. Em caso de reincidência a multa sobe para 6.304 ufir. Porém a multa é o problema menos. Caso um funcionário venha a contrair qualquer doença ocupacional, os empregadores respondem judicialmente pelo dano causado. Indenizações e os custos processuais assumem valores elevadíssimos podendo comprometer a saúde financeira dos condomínios.

GFIP significa Guia de Recolhimento do FGTS e de Informações à Previdência Social. É uma guia utilizada para o recolhimento do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e para disponibilizar à Previdência Social informações relativas aos segurados. Foi criada para substituir a Guia de Recolhimento do FGTS-GRE.

As pessoas jurídicas estão obrigadas a entregar mensalmente a GFIP nos seguintes casos:

·         quando necessitam recolher o fundo de garantia por tempo de serviço dos trabalhadores; e/ou,

·         quando prestam informações referentes às remunerações auferidas pelos funcionários e o vínculo empregatício.

As informações acima são essenciais para que a Previdência Social tenha um registro funcional dos seus segurados.

A GFIP proporcionou uma forma de recolhimento mais eficiente dos valores do FGTS e acrescentou informações úteis para facilitar o acesso à comprovação do tempo de contribuição dos segurados, além de melhorar o atendimento na Previdência Social.

A entrega da GFIP deverá ser feita por meio magnético até ao sétimo dia do mês seguinte ao da competência do fato gerador, através do SEFIP que é o programa que gera e imprime a guia. O SEFIP está disponível no site da Caixa Econômica Federal.

O quê é RAIS ?

A gestão governamental do setor do trabalho conta com o importante instrumento de coleta de dados denominado de Relação Anual de Informações Sociais - RAIS. Instituída pelo Decreto nº 76.900, de 23/12/75, a RAIS tem por objetivo:

• o suprimento às necessidades de controle da atividade trabalhista no País,
• o provimento de dados para a elaboração de estatísticas do trabalho,
• a disponibilização de informações do mercado de trabalho às entidades governamentais.

Os dados coletados pela RAIS constituem expressivos insumos para atendimento das necessidades:

• da legislação da nacionalização do trabalho
• de controle dos registros do FGTS ;
• dos Sistemas de Arrecadação e de Concessão e Benefícios Previdenciários;
• de estudos técnicos de natureza estatística e atuarial;
• de identificação do trabalhador com direito ao abono salarial PIS/PASEP.

Para saber mais sobre a RAIS Ano-base 2013, leia o texto da Portaria nº. 2072, de 31 de dezembro de 2013

O que é a Dirf?

A Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte - Dirf é a declaração feita pela FONTE PAGADORA, com o objetivo de informar à Secretaria da Receita Federal do Brasil:

- Os rendimentos pagos a pessoas físicas domiciliadas no País;

- O valor do imposto sobre a renda e contribuições retidos na fonte, dos rendimentos pagos ou creditados para seus beneficiários;

- O pagamento, crédito, entrega, emprego ou remessa a residentes ou domiciliados no exterior;

- Os pagamentos a plano de assistência à saúde – coletivo empresarial.

Condomínio

Para a Receita Federal, condomínios são isentos do pagamento de imposto de renda, ou seja, não fazem qualquer declaração, o que cabe ao síndico e seus moradores.

Síndico

O síndico que tem isenção da taxa condominial deve incluir esse benefício em sua declaração, considerando-o “outras receitas”, já que a isenção seria proporcional a um pagamento pelos serviços prestados.

Vale lembrar que, se essa receita ultrapassar os R$6 mil anuais, deve ser declarada na DIRF.
Se o síndico receber uma remuneração direta, como um salário, deve declarar da mesma maneira.

Condôminos

Veja abaixo o que diz a Receita Federal sobre ganhos obtidos através da locação de áreas comuns nos Condomínios, como aluguel do topo do prédio para antenas de telefonia, publicidade, entre outros.

Note também que receitas provenientes de locação de salão de festas, piscinas, churrasqueiras, etc.não são consideradas como rendimento de aluguel para efeito de tributação. Veja:

·         Como deve ser tributada a quantia recebida por locação de espaço físico em imóveis ou condomínios edilícios?
As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.

Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada no primeiro parágrafo.

Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o montante do condomínio cobrado, ou, ainda, quando utilizado para qualquer outro fim.

No caso de condomínio edilício, o pagamento pela ocupação ou uso de partes comuns (salão de festas, piscinas, churrasqueiras etc.) pelos próprios condôminos não é considerado rendimento de aluguel. Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007."
fonte: www.receita.fazenda.gov.br

·         Vale ressaltar ainda que, de acordo com o livro "Revolucionando o Condomínio" - pg. 283 - de Rosely Benevides de Oliveira Schwartz - Editora Saraiva - 12ª Edição, as receitas mensais provenientes da locação de área comum deverão ser divididas de acordo com a fração ideal, ou a forma estipulada na convenção e os recibos encaminhados para cada condômino.

DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte)

·         O condomínio edilício deve efetuar a retenção sobre os pagamentos efetuados a empregados?
Sim. Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto sobre a renda incidente na fonte, quando se enquadrar como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária, devendo reter o imposto sobre os rendimentos pagos aos seus empregados.
(Parecer Normativo CST nº 114, de 28 de março de 1972; Ato Declaratório Normativo CST nº 29, de 25 de junho de 1986; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999), art. 624)

Outras dúvidas comuns

1.       Despesa com condomínio pode ser deduzida no Imposto de Renda?
A resposta é não.  De acordo, com o consultor tributário Jorge Lobão, do Centro de Orientação Fiscal (Cenofisco), despesa com condomínio não é dedutível do Imposto de Renda.

2.       "O síndico que tem isenção da taxa condominial deve incluir esse benefício em sua declaração, considerando-o "outras receitas", já que a isenção seria proporcional a um pagamento pelos serviços prestados. Até aí, certo. Mas e o valor que é repassado para o inss e vem informado pela administradora no formulário de rendimentos?"
Segundo Rosely Schwartz, autoria do livro Revolucionando o Condomínio - Ed. Saraiva, a  isenção está correta e deve ser lançada em outras receitas.  Quanto ao valor lançado no bloco 3 (RENDIMENTOS TRIBUTÁVEIS, DEDUÇÕES E IMPOSTO RETIDO NA FONTE - linha 2 - Contribuição Previdenciária Oficial), deverá ser lançado como despesa, irá abater os rendimentos.

Sobre Locação de espaço no alto dos prédios para empresas de telefonia 

A locação de espaços para empresas de telefonia celular, pode angariar recursos para o condomínio, sem prejuízo da cessão de aparelhos (incluídos os do tipo “rádio” – Nextel se for a operadora) para a zeladoria, portaria e 1 ou 2 membros da administração (p. ex., síndico e 1 conselheiro ou outrem).

Assim, uma das alternativas para, afora diminuir a possível problemática de falta, ausência ou falha de sinal, uma das alternativas para aumentar a receita de alguns condomínios é o aluguel do topo do edifício para empresas de telecomunicação, tais como as operadoras de celular, hoje a Nextel, Vivo, Tim, Claro e Oi (ao menos em SP).

Porém, nem todo prédio pode receber esse equipamentos, vez que é indispensável um estudo detalhado acerca da viabilidade técnica, afora o fato de ter que ser encontrada uma empresa que tenha efetivo interesse e disposição para a locação do espaço.

Alguns passos antes de qualquer eventual precipitação quanto à viabilização da locação pretendida, a qual não pode e não deve visar tão somente o “ganho” de recursos financeiros para o condomínio, mas essencialmente que traga outros benefícios, com destaque para os novos condomínios que ainda não possuem um sistema de comunicação interna entre administração, administradora, zeladoria e portaria interna e externa (se houver esta última). Vejamos.

Assembleia

Em anterioridade a qualquer princípio de efetivação de negociação, necessária a aprovação em assembleia para convalidação de atos e ciência de fatos. O entendimento é de que não há alteração de “fachada”, mas em alguns casos também é recomendável que se esteja atendo a esse detalhe, pois os condomínios não são iguais em suas arquiteturas e engenharias, nem em suas formas e fachadas.

Análise Técnica

Os equipamentos de transmissão de telecomunicações podem pesar até cerca de duas toneladas. Por isso, é necessário a apresentação de um laudo técnico elaborado por uma empresa independente, que analisará a capacidade da laje em suportar a carga. É necessário o estudo pormenorizado da carga elétrica que será consumida pelos equipamentos, ou seja, verificar se as atuais instalações do edifício atendem esta demanda.

Seguro de Responsabilidade Civil

A responsabilidade pela contratação de seguro para eventuais acidentes durante a execução da obra, vigência da locação e desinstalação dos equipamentos é da empresa interessada. O condomínio deve exigir todos esses documentos. Também é importante que um funcionário do condomínio acompanhe as execuções desses serviços, preferencialmente um manutencista ou mesmo o zelador se tiver aptidões para tanto e tempo.

Acesso ao condomínio

O contrato com a empresa de “Telecom” vai exigir a entrada de técnicos 24 horas, de forma a possibilitar eventuais reparos ou alterações nos equipamentos. É necessário que conste no contrato a obrigação de respeitar a Convenção Condominial e o Regimento Interno do condomínio, inclusive a utilização de uniformes e identificações funcionais dos técnicos, não dispensada a identificação sempre que a portaria e/ou responsável pela entrada de tais técnicos entender necessário.

Esse é um ponto importante e pode, ao menos em tese, causar problemas de segurança caso não seja observado. Além da previsão contratual, sempre que houver a visita técnica no local, a mesma, se não constar de determinada periodicidade previamente apontada no contrato, deve ser comunicada com antecedência e recomendavelmente por via comprovada (até mesmo por e-mail respondido) e deve ser feita tal visita pela empresa locatária do espaço (topo) ou por terceirizado(a), desde que também conste do contrato ou de documento (do tipo anexo) específico e detalhado nesse sentido, não descartada a obrigatoriedade de identificação positiva e segura pela portaria ou responsável pela autorização para a entrada do técnico.

Aprovação do projeto

Sei que é redundante, mas para todo projeto deve haver a assinatura de um profissional habilitado, capacitado e responsável, bem como sempre é recomendável a formação de uma comisssão (se não existente) de obras que seja atuante, capacitada e comprometida, isso para que haja acompanhamento inicial e quando necessário também. O projeto assinado não se basta por si só. Indispensável que haja a apresentação da ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART) e demais documentos regulatórios perante os poderes públicos, incluídos o Corpo de Bombeiros, se o caso, Prefeitura Municipal e demais necessários para a regular instalação e utilização segura de todo o sistema.

Essas são cautelas devem ser atendidas na sua totalidade.

Quando e Como utilizar o Fundo de Reserva em condomínio 

28/03/2011

O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

Cabe observar que sobre o fundo de reserva o Código Civil nada diz. Assim, sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa previsão da Convenção do Condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).

É certo que a verba relativa ao fundo de reserva costuma ser incluída na previsão orçamentária, apresentada e aprovada no início de cada ano na assembleia geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).

Não raro a Convenção Condominial rege o fundo de reserva sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, e sem estabelecer um limite máximo de arrecadação. No caso, poderá a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil), isto é, a assembleia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado, retornando apenas quando o fundo de reserva for utilizado e tiver que ser recomposto.

A praxe em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias.

São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas como emergenciais e inadiáveis: consertos de vazamentos, do telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.

Por outro lado, é muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza despesa ordinária ou extraordinária. Como resposta, a composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária:

Lei n° 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação:

Lei n° 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

(...)

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 

Fonte: João Paulo Rossi Paschoal é assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Para obter rendimento extra, muitos condomínios vêm alugando suas torres para concessionárias de telefonia celular

A procura de prédios, por concessionárias de telefonia celular, para instalação de antenas de recepção de sinal é grande

Os condomínios podem inclusive, alugar o topo de seus prédios para mais de uma empresa.

A prática ganhou fôlego com o grande crescimento da rede de telefonia móvel. O contrato é fechado respeitando os regulamentos internos do condomínio. O Contrato, celebrado entre Condomínio e Empresa de Telefonia precisa ser regularizado junto a Prefeitura do RJ, juntamente com outros documentos legais. Este processo demanda algum tempo. Depois de aprovado pela Prefeitura, a empresa responsável inicia o procedimento de instalação.

O processo de instalação geralmente é rápido e não costuma causar problemas. “Parte do material sobe pelo elevador e o que for mais pesado as empresas içam com um guindaste. Quanto às manutenções, sempre que qualquer ajuste é necessário a empresa agenda previamente a visita.

É necessário ter tudo isto aprovado em assembleia.

As despesas com manutenção e instalação são custeadas pela empresa.

Normalmente a locação do topo de um prédio para a instalação de antenas de telefonia não é algo que gere riscos ao edifício, desde que a estrutura do mesmo não esteja comprometida.

29/07/2014

Imóveis de tamanho menor são tendência da arquitetura moderna

Seja pelo preço reduzido ou pela maior possibilidade de venda, os imóveis conhecidos como compactos aquecem o mercado imobiliário. Profissionais do setor afirmam que a estrutura atrai clientes com os mais diferentes interesses, no entanto, outros fatores, como localização e área de lazer, são tão determinantes quanto o preço, para conseguir fechar um negócio.

Segundo o gerente comercial da Golden Realty, Daniel Erthal, os considerados imóveis pequenos, ou compactos, têm em média 54 m² por 79m², com uma infraestrutura de um quarto-suíte, sala, banheiro e cozinha. Ele explica que o perfil mais frequente de compradores desses imóveis é basicamente o que hoje se chama de a "nova classe média", ou seja, pessoas de poder aquisitivo médio e baixo, que priorizam, além do preço, a localização.

"Os imóveis estão cada vez mais valorizados e a demanda crescendo, isso faz com que as construtoras apostem em apartamentos menores. Niterói, por exemplo, está passando por essa situação, com a maioria dos empreendimentos novos dentro desse perfil", analisa.

De acordo com Daniel, o interesse das construtoras em investir nesse tipo de empreendimento na região, é motivado também por uma demanda acumulada, que consiste basicamente em executivos do setor de óleo e gás e do COMPERJ, além de estudantes universitários. 

"Esse público vê nos imóveis compactos uma oportunidade de investimento que cabe no bolso. Além disso, recentes alterações na lei de incorporação imobiliária que criou mais estabilidade para o consumidor, e a inflação controlada permitiram planejamentos para um investimento a longo prazo", afirma. 

Apesar de ser um tipo de imóvel com grande procura, o diretor de negócios da João Fortes Engenharia, Jorge Rucas, afirma que além da demanda, existem outros fatores também que determinam que tipo de imóvel deve ser construído em cada empreendimento.

"O que define as construções que serão realizadas é muito mais o terreno do que propriamente a demanda. A avaliação é feita de acordo com o melhor aproveitamento da área. Outra questão importante é o mercado que a construtora quer alcançar. Para construtoras voltadas a vender para beneficiados pelo programa nacional Minha Casa Minha Vida, a questão da metragem é fundamental, para estar de acordo com o orçamento desse público", destaca.

Rucas explica que, além do tamanho, o custo-benefício logístico, como proximidade do trabalho, escolas, serviços e transporte público são fatores determinantes para que as construtoras alcancem o cliente. Segundo ele, os imóveis pequenos também são bastante procurados para fins de investimento.

"Infraestruturas com segurança e áreas de lazer, também fazem parte dessa nova tendência. Além disso, o apartamento compacto também costuma atrair muitos investidores, ou seja, pessoas que compram o imóvel não para morar, mas para alugar, e ter uma fonte de renda, ou revender depois que ele tem alguma valorização", declara. 

Recém-casada, a professora Marcelle Torres, de 23 anos, encontrou em um apartamento de 60 m² em Jacarepaguá, a opção perfeita para sair do aluguel e morar perto do trabalho. Segundo ela, a opção de morar em um espaço compacto atende muito bem aqueles que não planejam ter filhos.

"Escolhi esse imóvel também por estar próximo a clubes, transportes e shoppings. O tamanho do imóvel atende nossas necessidades, mas se um filho estivesse em nossos planos seria preciso procurar outro lugar. Outra vantagem é que a compra não pesou demais em nosso orçamento, e podemos continuar investindo em nossas carreiras, como em cursos de pós-graduação ou de idiomas", revela. 

Mudança de hábitos - De acordo com o presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil, do Rio de Janeiro, Pedro da Luz Moreira, os imóveis de tamanho menor são uma tendência da arquitetura moderna brasileira. Segundo ele, essas estruturas costumam ser muito mais voltadas à funcionalidade.

"Ocorre de juntar duas coisas em um mesmo espaço, como sala e cozinha ou quarto e sala, e também de utilizar armários no lugar de paredes. No Rio de Janeiro muitas obras têm essa característica. O importante é, nesses casos, não compartimentar, mas sim, garantir o uso intensivo", destaca

Pedro afirma que os imóveis pequenos também têm sido cada vez mais frequentes por todo mundo, principalmente em razão das pessoas estarem fazendo seus próprios serviços domésticos. Outro motivo para a diminuição das casas e apartamentos, segundo ele, é a fragmentação das antigas estruturas familiares, sendo cada vez mais comum, pais separados e filhos estudando em outras cidades. 

"É cada vez mais frequente a diminuição dos espaços particulares e um aumento dos públicos. As pessoas estão fazendo cada vez menos atividades em casa, e as cidades já estão se adaptando a isso. Trata-se de uma mudança de perfil social", finaliza.

(O Fluminense)

29/07/2014

Cresce opção por seguro-fiança no aluguel

As garantias para locação são uma forma de proteger o proprietário do imóvel e também o inquilino. E na hora de alugar, as mais usadas são o fiador e o depósito bancário. No entanto, segurofiança e título de capitalização ganham força por oferecerem rapidez e segurança, As garantias para locação são uma forma de proteger o proprietário do imóvel e também o inquilino. E na hora de alugar, as mais usadas são o fiador e o depósito bancário.

No entanto, seguro-fiança e título de capitalização ganham força por oferecerem rapidez e segurança, além de evitarem o constrangimento de ter que pedir a algum amigo ou parente para ser fiador. Segundo o gerente-geral de locações da Apsa, Giovani Oliveira, o uso de um fiador caiu 22% nos últimos dez anos.

Seguro-fiança cobre até mesmo eventuais anos do imóvel alugado

"Metade dos contratos fechados na Apsa são feitos com seguro-fiança ou capitalização. O título se destaca por permitir maior flexibilidade no acordo entre as duas partes, como não estabelecer patamar de renda mensal. Neste caso, o que conta é o valor depositado, e que pode incluir todos os encargos ou apenas o aluguel. Com o título, além de ter o valor corrigido durante a locação, o inquilino concorre a prêmios", diz Oliveira.

No seguro-fiança é possível pagar o valor parcelado e a apólice pode cobrir, além do aluguel, débitos como danos ao imóvel, IPTU, condomínios e contas de água, luz e telefone. Para contratar esta modalidade, o futuro inquilino tem que comprovar uma renda mínima de três vezes o valor do aluguel.

Na Renascença Administradora, a 'fiança facilitada' representa 85% dos contratos. "Cobramos taxa do inquilino que, de acordo com o perfil do cliente e do imóvel, pode variar de quatro a cinco vezes o valor do aluguel. O valor é parcelado em até 10 vezes, conforme a preferência do cliente e ele só pagará novamente se houver renovação de contrato", explica Edison Parente, vice-presidente Comercial da empresa.

Na Precisão, o fiador ainda representa a maior parte dos contratos de aluguel. "Mas já percebemos um aumento na procura por seguro-fiança e título, pois está cada vez mais difícil encontrar fiadores qualificados e disponíveis", ressalta Daniele Souza, gerente de locação.

(O Dia)