Para Síndicos - Rotinas da administração do condomínio

DIÁRIO

SÍNDICO
- Manter uma boa comunicação com o zelador
- Exigir que o zelador verifique o livro de ocorrência e notifique-o

JARDIM
- Observar as plantas, falta ou excesso de água, pragas e doenças
- A rega pode ser diária ou a cada 2 dias

LIMPEZA
- Limpeza do hall de entrada; recolhimento do lixo
- Salão de festa e de jogos, salas de ginástica, e outros espaços de convivência do condomínio devem ser limpos e fiscalizados de acordo com a utilização dos condôminos. A limpeza pode ser diária ou com intervalo de dois dias.

SEGURANÇA
- Verificar funcionamento câmeras de vídeo e gravação

CONTRA INCÊNDIO
- Conferir se as escadas estão desobstruídas

GERAL
- Atenção a objetos deixados na garagem e portaria (notificar moradores

ELEVADOR
- Observar se há ruídos e anomalias de funcionamento no elevador

PISCINAS
- Filtragem e limpeza com rede; a cloração pode ser feita a cada dois dias

BOMBAS 
- Verificar os quadros de comando e tubulações para se evitar vazamentos em torneiras ou canos
 

SEMANAL

SÍNDICO
- Acompanhar lançamentos e despesas feitos pela administradora (internet)

ZELADOR
Uma inspeção informal no condomínio é muito recomendável, para prevenir problemas e detectá-los logo no início. Confira o Guia SíndicoNet Check-up Predial, com dicas e formulário com os itens a serem vistoriados

PISCINAS
- Controle do pH e outras ações

CONTRA INCÊNDIO
- Verificar integridade – lacre e carga dos extintores

GRUPO GERADOR
- Verificar nível de óleo, entradas e saídas de ventilação desobstruída, local isolado

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
- Verificar a limpeza de reservatórios (inferior e superior)

PLAYGROUND
- Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos, peças quebradas, desgastadas, se estão adequadamente chumbados, sem riscos aparentes
 

QUINZENAL

JARDIM
- A manutenção ideal do jardim seria 2 vezes no mês (poda, limpeza, controle de pragas e doenças etc.)

GRUPO GERADOR
- Fazer teste de funcionamento por 30 minutos

BOMBA D'ÁGUA
- Alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las em sistema de rodízio

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
- Limpeza dos ralos e grelhas das águas pluviais e calhas
 

MENSAL

SÍNDICO
- Acompanhar os casos de inadimplentes
- Acompanhar, Fiscalizar e Analisar – notas fiscais, extrato bancário, pagamentos, contribuições etc.
- Ter um plano de previsão de despesas/receita anual e estabelecer os gastos por área (manutenção, consumo de água, encargos sociais etc.). Comparar o planejado com o real no final do mês e projetar os meses seguintes
- Verificar se todos os atestados estão em dia, como NR 10 Pára-Ráios (Normas Regulamentadoras de Instalações Elétricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no Trabalho)
- Checar os balancetes de prestação de contas aos condôminos
- Checar recolhimento dos direitos trabalhistas (INSS, FGTS etc)
- Checar pagamentos de funcionários, contas água e luz etc.

CONSELHO
- Reuniões mensais para prestação de contas e análise da parte operacional

ZELADOR
- Checar se todos os equipamentos e seus comandos estão em perfeita funcionalidade: Alarme de incêndio, Bomba de recalque, Bomba d'água, Central da portaria, Disjuntores, Quadro de força, Sistema de segurança, Pára-raios
- Acompanhar revisão de manutenção dos elevadores 
- Sinalização interna – indicação fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de filmagem no ambiente

JARDIM
- Adubar o jardim

BOMBAS
- Verificação de vazamentos e/ou vibrações anormais das bombas de recalque de água potável, esgoto, águas pluviais e de incêndio
- Verificar o funcionamento das bombas submersas

PISCINAS
- Supercloração (em períodos de maior uso)

ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA
- A iluminação de emergência deve ser testada uma vez por mês, simulando uma falta de energia. Se o sistema não funcionar por pelo menos 1 hora, o equipamento está com problema.

EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO
- Porta corta-fogo: verificar a regulagem das portas (lubrificação, trincas etc)

ESCADA
- Alternar os ventiladores através de chave comutadora, para reduzir desgaste

PÁRA-RAIOS
- Verificação visual. Observar se os cabos metálicos não estão soltos. Eles devem estar presos pelo isolador para o funcionamento correto

PORTÕES AUTOMÁTICOS
- Lubrificação

ELEVADORES
- Regulagem das sapatas de freio realizada por um especialista, pois a não vistoria pode comprometer a precisão de frenagem e ocorrer danos no tambor

GERADOR
- Vistoria pela empresa de manutenção
 

BIMESTRAL

SÍNDICO
- Rever os contratos de manutenção (60 dias antes do reajuste) e iniciar negociação

ZELADOR
- Checar condições das ferramentas de trabalho dos funcionários (inclusive EPI – Equipamento de Proteção Individual, como luvas e botas para faxineiros, entre outros)

EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO
- Testar bomba de incêndio

ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA
- Verificar fusíveis, carga da bateria selada, nível de eletrólito da bateria

BOMBAS PISCINAS
- Manutenção/Visita periódica
 

TRIMESTRAL

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
- Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e águas pluviais

CONTRA INCÊNDIO
- Porta Corta-Fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas
- Mangueiras: Esticar e fazer nova dobra, em local diferente da dobra anterior, para não criar vícios e originar furos com o desgaste do tecido
 

SEMESTRAL

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
- Acionar as tubulações que não são constantemente usadas (ladrão da caixa d'água, por exemplo)
- Testar abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura (barrilete)
- Verificar estanqueidade e regulagem dos mecanismos de descarga
- Verificar ralos e sifões das louças (tanques e pias)

CAIXAS D'ÁGUA
- Limpeza (pode-se chamar empresa especializada)
- Checar se o cano do fundo está em bom estado
- Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das chuvas estão em perfeitas condições
 

ANUAL

SÍNDICO
- Extrato de pagamento por funcionário do INSS e FGTS
- Verificar envio da RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) e DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte)
- Cronograma do pagamento de impostos e acordos sindicais
- Despesas de 13º salário dos funcionários
- Seguro de vida para funcionários – previsto em acordo coletivo
- Verificar pagamento da taxa anual de licença para o funcionamento dos elevadores e outros aparelhos de transporte (pagas à prefeitura)
- Verificar renovação de contratos: seguro; manutenção de elevadores, bombas d'água e piscina; administradora
- Previsão Orçamentária e Prestação de Contas à Assembléia Ordinária
- Dedetização e desratização
- Alvará de Licença de Funcionamento do Condomínio – para condomínios comerciais e/ou de uso misto.
- Verificar ações do PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) – vistoria, laudo e certificado anual
- Verificar formalização de CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) – pelo menos um funcionário designado

DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO
- Ainda que obrigado a se inscrever no CNPJ, o condomínio não está sujeito à apresentação de declaração de rendimentos (atualmente, Declaração Integrada de Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica - DIPJ), por não ser pessoa jurídica ou equiparada.

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
- Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatório e registros de pressão
- Vistoria contra vazamentos por empresa especializada

TELHADOS, CALHAS E RALOS EXTERNOS
- Vistoria antes do período das chuvas (janeiro a março);

CONTRA INCÊNDIO
- Extintores: recarga anual (a cada cinco anos fazer o teste hidrostático)
- Mangueiras:teste hidrostático anual
- Formação e treinamento de brigada de incêndio
- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – residencial e comercial: a cada três anos; de uso misto: dois anos

INSTALAÇÕES DE GÁS
- Recomenda-se um check-up realizado por um profissional

ELEVADORES
- Inspeção anual rigorosa, a cargo do responsável pela conservação
- Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro

PARA-RÁIOS
- É necessária uma verificação anual das condições do aparelho e do aterramento, incluindo medição ôhmica (resistência do metal), por empresa especializada. A cada 5 anos, revisão completa do sistema

CAIXAS D'ÁGUA
- É recomendável, quando da ocasião da limpeza semestral ou anual, solicitar uma análise da água.
 

OCASIONAL

CONSELHO
- Reuniões emergenciais quando ocorrer algum fato incomum, para analisá-lo, e ver quais serão as providências

PISCINA
- Clarificação e decantação

ELEVADORES
Checar, para garantir, o nível de óleo. Utilizar o elevador com o nível de óleo abaixo do recomendado pode gerar avarias no eixo da máquina, diminuindo o conforto e aumentando o custo do reparo

INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
- Inspeção profissional e atestado de regularidade

JARDIM
- Além da poda mensal (limpeza galhos, folhas secas, etc.) existe a poda de formação e condução dos ramos. A poda de limpeza será feita todo mês, já a de formação e condução cada espécie tem seu tempo a ser respeitado.
- Misturar a terra ao calcário sempre que necessário para afofar a terra