Perguntas e Respostas

O que é um Síndico Profissional ?

R: O Síndico Profissional é um especialista em Gestão Condominial, um prestador de serviços pessoa jurídica, idôneo e com saúde comercial e financeira sólida. E podendo gerenciar mais de um prédio.

O que se busca com a contratação de um Síndico Profissional ?

R: Profissionalizar a representação e a Gestão do Condomínio, diminuir gastos inúteis, otimizar verbas arrecadadas, valorização do patrimônio, facilitação nas negociações e contratações, pró-atividade, ética, retidão e principalmente trazer tranquilidade para todos os moradores.

Posso contratar um Síndico que não seja morador do Edifício ?

R: Sim, O Código Civil possibilita a contratação de um síndico que não seja um morador do edifício. Diz a Lei 4.591? 16/12/1964: O síndico poderá ser condômino, pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio e será fixada a remuneração pela mesma em assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente. Código Civil, Lei 10.406/2002: Art. 1.347 - A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Quais os deveres de um Síndico Profissional ?

R: É o de fazer cumprir e valer as determinações previstas na Convenção, Regimento Interno e as deliberações aprovadas em assembleias. Além de exercer as atividades de administração geral do condomínio, assumindo a responsabilidade civil e criminal pela execução dos atos administrativos do condomínio.

Como é a rotina do Síndico Profissional ?

R: O Síndico Profissional desenvolve um trabalho de planejamento e coordenação dos serviços, estabelecendo junto ao zelador ou porteiro líder, rotinas com periodicidades de programas diários, semanais e mensais. Realizando vistorias dos equipamentos e áreas comuns gerando protocolos. O trabalho do Síndico Profissional visa principalmente à valorização, preservação do patrimônio, diminuição de custos e a manutenção do regulamento Interno e a qualidade de vida dos moradores. Ao contratar os nossos serviços, o Condomínio não está admitindo apenas um Síndico, mas uma empresa com um quadro de funcionários preparados e com larga experiência em todas as áreas da administração condominial.

Como é  realizada a movimentação Financeira ?

R: A movimentação financeira será pré-acordada junto com os membros do Conselho e representantes do condomínio e fixada no contrato e em AGE.

Como funciona a contratação de um Síndico Profissional ?

R: Para tomar posse do cargo, o síndico profissional deve ser eleito, como qualquer síndico, por meio de uma assembleia Ordinária ou Extraordinária; Assinatura do Contrato de Prestação de Serviços e Registro em Ata.

Ao contratar os serviços, o condomínio passa a contar somente com o sindico profissional?

R: Não, seu condomínio passa a contar com uma equipe dedicada que fica encarregada de resolver tudo o que envolve a administração de um condomínio.

Qual a diferença entre Síndico Profissional e uma Administradora?

R: O síndico cumpre com todas as obrigações da legislação, e as determinações previstas na Convenção e Regimento Interno, além de exercer as atividades de administração geral do condomínio. A administradora trabalha dando apoio ao síndico, cuidando da parte fiscal e tributária. Com o apoio das empresas de administração condominial, os síndicos passam a trabalhar de forma mais segura, se dedicando exclusivamente a manutenção, valorização do patrimônio e a qualidade de vida de todos que lá habitam.

Existe um tempo mínimo de contrato do síndico profissional?

R: Sim, este item pode ser acordado, mas geralmente é licito e facultado, a ambas as partes. Normalmente o prazo de contrato é de 2( dois) anos (período utilizado para administração de síndicos, profissionais ou não) e o condomínio pode rescindir a contratação dos serviços celebrados, mediante prévio aviso formalizado com 90 (noventa) dias de antecedência, sem prejuízos para ambas as partes.

A contratação de um Síndico Profissional, na modalidade de Prestação de Serviços gera vinculo empregatício?

R: Não, pois o síndico profissional se trata de um cargo eletivo. Um dos quesitos para se caracterizar o vínculo é a subordinação. O síndico é o representante legal e não um empregado. A natureza jurídica desta relação é de prestação de serviços, prevista no Código Civil art. 593, e não laboral prevista na CLT- art. 442 CLT. O Síndico Profissional é um Contribuinte individual e nesta categoria estão as pessoas que trabalham por conta própria (autônomos) e os trabalhadores que prestam serviços de natureza eventual a empresas, sem vínculo empregatício. Portanto o Síndico Profissional está nesta categoria, contribuinte individual, sem vínculo empregatício.

E em casos de emergências?

R: As Emergências serão atendidas de imediato, o Síndico Profissional avaliará o problema e estudará a melhor forma para soluciona-la.

Como o Síndico Profissional trata os problemas de convivência?

R: Ele trata todos os assuntos com imparcialidade, avaliando a situação e sempre seguindo e consultando a Convenção, o Regulamento Interno do condomínio e o Código Civil.

Contratando um Síndico Profissional, o condomínio precisa eleger um subsíndico e membros para o conselho?

R: Os cargos são regulamentados pela Convenção do Condomínio. Normalmente elegem-se 3 (três) membros do condomínio para formação do Conselho do Condomínio.

Quais as vantagens em contratar um Síndico Profissional:

R: São inúmeras as vantagens na contratação de um Síndico Profissional, entre elas:

• Liberação dos condôminos da espinhosa função;

• Gerenciamento total do Condomínio;

• Tranquilidade para todos nos momentos de lazer;

• Transparência nas ações - não favorece pessoas ou grupos;

• Pronto atendimento às emergências do Condomínio;

• Síndico acessível a todos;

• Custo-benefício altamente compensatório;

• Trabalho com Planejamento;

• Conhecimento Técnico e Experiência;

• Atuação como prestador de serviço e não como favor.

O Síndico Profissional é um prestador de serviços que estabelece uma relação imparcial com os Condôminos, por não ser proprietário morador é isento de interesses pessoais para tomar decisões, inclusive aquelas que normalmente são muito difíceis ao Síndico Condômino, como por exemplo:

• Combate à inadimplência

• Imposição e cobrança de multas;

• Condução de conflitos entre os condôminos;

• Punição por condutas irregulares;

• Controle rígido de despesas do condomínio.

• Admissão, Demissão de funcionários.

Administrar um condomínio requer um conjunto de conhecimentos e habilidades, dentre eles, a legislação específica, o relacionamento com os moradores, empregados, prestadores de serviços e fornecedores, a administração de conflitos, a administração financeira, a administração de obras de conservação e manutenção, etc. O Síndico Profissional trabalha como um verdadeiro administrador de empresas, respondendo por tudo que acontece no Edifício, encarregando-se de todos os deveres e obrigações inerentes ao cargo, funcionando como órgão executivo e representativo do Condomínio, em Juízo ou fora dele, mediante cláusulas e condições pactuadas.

Serviços

A atividade de Síndico Profissional é exercida de modo semelhante a um superintendente ou gestor de empresa privada. Seus limites de ação, além daqueles já regulados pelo Código Civil Brasileiro, serão aqueles estabelecidos pela Assembleia Geral, e no exercício de sua atividade, sempre serão imputadas a ele as responsabilidades civis e criminais previstas em Lei.

Por fim, se em princípio a contratação de um Síndico Profissional pudesse parecer um aumento nas despesas condominiais ou luxo, na realidade trazem ao condomínio inúmeras vantagens na relação custo-benefício, o que torna sua contratação imprescindível e uma real necessidade para a vida do Condomínio.

Principais Tarefas:

• Fazer cumprir a Convenção, os Regulamentos Internos e as deliberações tomadas nas Assembleias;

• Coordenar, Planejar, Orientar e Controlar os Serviços do Condomínio;

• Realizar Controle Financeiro e Orçamentário;

• Oferecer soluções técnicas para os problemas condominiais;

• Reunir com o Conselho;

• Disponibilizar um canal ativo de comunicação com os condôminos, através de telefone 24 horas e e-mail;

• Administração de conflitos entre moradores; 

• Atendimento aos Moradores;

• Análise e elaboração de Contratos;

• Cotações para os serviços de manutenção;

• Decisão sobre os contratos e serviços de manutenção/conservação;

• Gerenciar obras em áreas comuns do condomínio;

• Acompanhar e cumprir manutenções Periódicas de prevenção;

• Suporte técnico para a tomada de decisões;

• Coordenação dos serviços de limpeza;

• Controle da manutenção dos jardins e áreas de lazer, tais como quadras, piscinas, playground;

• Vistorias permanentes ao condomínio;

• Compras de materiais de limpeza e consumo; Controles de consumo dos produtos de limpeza;

• Planejamento e implantação do sistema de coleta de lixo;

• Seleção e planejamento das atividades de funcionários;

• Planejamento dos serviços de segurança e portaria;

• Coordenar as ações de cobrança de condôminos em atraso;

• Análisar permanentemente a evolução dos custos e receitas do condomínio, buscando o permanente equilíbrio de contas, a redução de custos e inadimplência;

• Reduzir os desgastes entre moradores e mantendo isenção de ações que favoreçam qualquer morador ou funcionário;

• Gestão transparente, tornando os condôminos mais participativos por meio de informativos e campanhas internas específicas que incentivem preocupação ecológica e a geração de receitas;

• Ter sempre como meta, a melhor qualidade de vida para os condôminos e aqueles que frequentam o Condomínio;

• Recrutar, Selecionar, Admintir, Treinar, Avaliar e Demitir funcionários de modo criterioso, melhorando continuamente o quadro de funcionários e a qualidade dos serviços executados pelos mesmos;

• Trabalhar junto com a Administradora e Conselho Consultivo;

•  

Posso Destituir o Síndico do meu Prédio e eleger outro ?

Sim. A destituição do síndico passa por dois momentos :

Primeiro momento - convocação de uma Assembleia específica. 1/4 dos condôminos sempre pode convocar uma AGE, mas isso tem que ser feito obedecendo à sua convenção no tocante, principalmente, à forma de encaminhar o edital e o prazo de antecedência. Só lembre que o condômino é o dono, inquilinos ficam de fora. ABSOLUTAMENTE TODOS OS CONDÔMINOS PRECISAM SER CONVOCADOS, ou a assembleia não poderá deliberar nada. 

Segundo Momento - chega o dia da assembleia. A convenção do seu prédio deve dizer alguma coisa sobre os motivos da destituição e o quórum necessário para a mesma. Caso a convenção seja omissa, a lei tem entendido que valerá o artigo 22 § 5º da lei 4591 "O síndico poderá ser destituído pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes em assembleia geral especialmente convocada".

Estes mesmos dois terços poderão eleger um novo Síndico para o seu Prédio.

Destituição do Síndico

É comum nos condomínios uma sensação de insatisfação com o trabalho realizado pelo síndico, seja devido ao valor da taxa condominial, à falta de obras de manutenção, à suspeita de desvio de verbas, obras superfaturadas, etc. Nessas situações, passa pela cabeça de muitos condôminos destituir o síndico. A situação é complicada e exige alguns cuidados.

A votação da destituição deve ocorrer numa assembléia especialmente convocada para esse fim e, como provavelmente o síndico se recusará a convocar tal assembléia, a mesma pode ser convocada pela administradora do condomínio. É obrigação da administradora fazer a convocação e garantir que todos sejam convocados. Pelo artigo 1354 do Novo Código Civil, se um morador não receber a convocação, a assembléia poderá ser anulada, explica Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, autora do livro Revolucionando o condomínio e professora do curso de administração de condomínios da FMU. No caso de condomínios administrados por auto-gestão, a convocação poderá ser feita através de um abaixo-assinado, contendo no mínimo ¼ de assinaturas dos proprietários, sempre tomando cuidado para que todos sejam convocados.

Muitas administradoras não sabem lidar com casos de destituição, já que a empresa está vinculada ao cargo do síndico. Quem está sendo destituído é o síndico, e não a administradora, complementa o advogado Cristiano De Souza Oliveira. A menos que a administradora não tenha trabalhado com clareza para todos os condôminos. Nesse caso, também ela corre o risco de ver seu contrato cancelado se o síndico cair.

Antes de se decidir pela convocação da assembléia para destituição do síndico, é necessário pesar os prós e contras dessa atitude. A destituição é traumática para o condomínio e muito inconveniente para quem está sendo substituído. É mais simples formar um bloco forte de moradores e esperar que o síndico renuncie ou aguardar a próxima eleição com uma chapa formada. É preciso também tomar cuidado com acusações, feitas no calor da assembléia. O síndico pode entrar com uma ação de danos morais se for injustamente acusado de má administração ou desvio de verbas.

Por se tratar de cargo de confiança e sem vínculo empregatício, o síndico, uma vez destituido, não poderá recorrer judicialmente da decisão (a menos que a assembléia não tenha respeitado a legislação e a convenção do condomínio), nem entrar com ação exigindo qualquer tipo de indenização trabalhista.

Muitos condomínios definem na sua convenção, que o sub-síndico assume o lugar do síndico deposto. Caso isso não esteja previsto, na mesma assembléia deve-se eleger o novo síndico.

Destituição motivada ou imotivada

Pelo artigo 1349 do Novo Código Civil, os moradores precisam de uma razão para destituir o síndico. Diz a lei: A assembléia, (...), poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Por maioria absoluta de seus membros entende-se 50% mais um de todos os condôminos.

Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, na visão do Novo Código Civil é preciso dizer o porquê da destituição, porém com o cuidado de não proceder falso testemunho, difamação ou calúnia. Deve-se dar indícios para que a assembléia determine a destituição, seja por prova testemunhal, prova documental ou fato notório, ou seja, algo que todos possam ver, afirma. Nos casos em que a destituição tiver uma motivação, é preciso ainda dar ao síndico o direito de resposta. A assembléia, então, decide pela manutenção ou não do síndico no cargo.

Porém, na opinião de Cristiano, ainda é possível destituir o síndico de modo imotivado, ou seja, sem motivo aparente. Diz o parágrafo 5o, do artigo 22 da lei 4591, de 16/12/1964, a chamada Lei dos Condomínios: O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada. Para Cristiano, o artigo 1349 do Novo Código Civil não revogou o parágrafo quinto da Lei dos Condomínios. São duas visões de destituição. Pelo Código, o quorum diminuiu mas é preciso tomar mais cuidados na destituição, mostrando os motivos que levam à destituição, sem incriminar o síndico, finaliza.

Fonte: Revista Direcional Condom

Quem pode ter acesso às gravações das câmeras no condomínio?

Hoje em dia, especialmente em razão da violência que domina o país, o uso de câmeras de monitoramento em condomínios é frequente, porém ainda existem dúvidas e discussões com relação a quem, com qual finalidade e quando as gravações podem ser acessadas e utilizadas, razão pela qual é necessário entendermos algumas situações legais que acercam o tema.

DA LEGISLAÇÃO.

Primeiramente é importante ressaltar que não há nenhuma Lei Federal obrigando que o condomínio tenha o equipamento de monitoramento instalado, sendo faculdade de cada nicho condominial, e, quando não contido no memorial descritivo do empreendimento, sua instalação dependerá de aprovação em assembléia, no caso, pelas características e finalidades do equipamento, compartilho do entendimento de que para sua aprovação é necessário apenas o voto da maioria dos presentes na assembléia.

Instalado o sistema, caberá ao condomínio verificar se existe alguma norma do Governo Estadual ou Municipal que regulamente seu uso, no caso de São Paulo, temos a existência da Lei 13.541/2003 que determina a fixação de placas informativas com os dizeres “O AMBIENTE ESTÁ SENDO FILMADO. AS IMAGENS SÃO CONFIDENCIAIS E PROTEGIDAS NOS TERMOS DA LEI.”

Com relação a esta Lei, temos que não é necessário que tenhamos uma placa sob cada câmera, mas apenas uma de fácil localização e leitura nas entrada e saída dos ambientes monitorados, por exemplo, portaria de entrada, portaria da garagem, elevadores, áreas comuns etc.

DO ACESSO AS IMAGENS.

Para analisarmos quem poderá ou não ter acesso as imagens e gravações do circuito de TV é importante entendermos a finalidade de sua existência, que no caso é a preservação do patrimônio e da segurança do condomínio e condôminos.

Com lastro em tal finalidade, é possível de pronto excluir o direito do livre acesso de qualquer condômino, do síndico ou de terceiros em fazer uso das gravações lá existentes para monitoramento.

Por exemplo, é muito comum pedir ao síndico ou responsável pela administração o direito em analisar as imagens captadas quando alguém suspeita de infidelidade em seu relacionamento, mas isso é proibido, pois a finalidade das gravações não é monitorar a vida privada das pessoas.

Em outras ocasiões imagens são solicitadas para verificar se existiu o uso de entorpecentes, agressões ou outra situação que possa ter um desfecho penal, quando isso ocorrer é prudente que o responsável veja sozinho as gravações, realize um backup das imagens salvando-a em mídia digital e solicite ao interessado que requisite formalmente as imagens ou até mesmo por meio de ordem judicial, requerimento do Delegado ou outro Órgão.

Portanto, temos que a utilização das imagens para fins de cunho pessoais ou outros que não seja o resguardo do patrimônio e a segurança do condomínio, condômino e seus frequentadores não deve ser permitida, sob pena de responsabilidade civil e penal do condomínio e seus representantes. Já, se a gravação for de extrema importância o interessado poderá utilizar dos meios legais válidos para ter acesso ao seu conteúdo.

DA UTILIZAÇÃO DAS FILMAGENS PARA VERIFICAÇÃO DE DANOS.

Outra situação extremamente frequente é o pedido para analisar as imagens e verificar a ocorrência de danos sofridos, principalmente em veículos, furtos ou outra situação que tenha um lastro de prejuízo material. Quanto a isso, por estarmos diante de um bem patrimonial, entendo que não há problema na busca por informações das imagens gravadas e fornecimento de cópia ao interessado.

Antes, porém, o síndico ou o responsável deve ter a cautela de verificar se o dano alegado não está sendo utilizado como subterfúgio para monitorar outras situações, razão pela qual é sempre importante que exista por parte do responsável uma análise previa das imagens, evitando assim divulgar situações protegidas por Lei. Além disso, o acesso as imagens deverá ser restrito e focado ao local especifico, ou seja, se a alegação é de dano ao veículo, não será permitido ao interessado analisar o que ocorreu com a câmera do elevador etc.

DO USO DA IMAGEM PARA APLICAÇÕES DE MULTAS E SANÇÕES CONDOMINIAIS.

Acreditamos que quanto a isso o assunto seja um pouco mais polêmico e precisa ser tratado com seriedade e isenção, pois, ainda que regras condominiais devam ser cumpridas, quando há desrespeito as suas normas, respeitando entendimento em contrário, entendemos que qualquer sanção deve ser motivada primeiramente pelo registro de ocorrência no livro apropriado e, posteriormente, se for necessário, a comprovação por imagem poderá servir para embasar qualquer sanção.

O raciocínio é extraído da assertiva de que, se há uma infração nas regras condominiais e a mesma não for apontada quando da sua ocorrência, especialmente quando estamos diante de fatos não relacionados a danos patrimoniais, subentende-se que naquele momento a eventual infração não perturbou ou causou qualquer risco ao condomínio e a vida condominial, tanto que inexistiu qualquer reclamação.

E se tal ocorrência não causou prejuízo algum, por qual motivo punir ? Por exemplo, se pelas regras condominiais falar que é permitido o uso da piscina por apenas dois visitantes e um condômino levou um terceiro, em um dia que a piscina estava vazia e não prejudicou ninguém, e não há reclamação no livro, ou seja, não causou nenhum dano ao patrimônio etc, é correto aplicar uma multa apenas pelo registro de uma imagem ? Entendemos que não.

E justificamos o entendimento, pois, se passarmos a aceitar que o sistema de monitoramento de câmera poderá ser utilizado livremente para punir toda e qualquer infração, iremos banalizar e tornar o condomínio uma espécie de “Big Brother”. Para aplicação de multas, inúmeras questões deverão ser abordadas, pois caberá a quem acusar o ônus da prova. Monitorar 24 horas por dia todas as imagens e aplicar as multas para toda e qualquer infração e para todo e qualquer condômino, poderá transformar o condomínio em uma indústria de multas.

O questionamento é salutar, especialmente, pela certeza de que vivemos em sociedade e não raramente existem desencontros e empatias entre o síndico e moradores, que poderão ser monitorados de forma mais intensa do que outras pessoas que possuírem um laço de amizade mais próxima do síndico ou do responsável pelo monitoramento. Ou seja, se permitirmos a punição apenas por registro de imagem de uma situação que passou despercebida e não causou nenhum prejuízo patrimonial estaremos legitimando que o síndico ou o responsável pelo monitoramento busque nos registros das imagens os passos de seu desafeto e puna-o com frequência.

Destarte, entendemos que a aplicação de sanções, que não envolvam dano patrimonial, em razão de imagens obtidas por câmeras, desde que inexista um prévio registro de ocorrência formalizado é irregular, salvo existir nas regras condominiais alguma autorização para isso, e mesmo assim estaremos diante de uma situação discutível legalmente.

Porém, quando estamos diante de infrações que culminem com a existência de danos, acho que a busca pela ocorrência no registro de imagens é plenamente possível e necessária, mas deve ser utilizada para focar uma situação especifica. Por exemplo, se um espelho do hall social aparecer quebrado, entendo ser plenamente legitimo que o síndico busque no registro das gravações o responsável pela ocorrência e puna-o.

DA LIBERAÇÃO DE ALGUNS CANAIS DE ACESSO.

Outrossim, como a essência do monitoramento é a segurança, entendo ser possível, é até útil, que alguns pontos de monitoramento sejam liberados para os condôminos visualizar (por intermédio de internet, redes de cabos etc), esses pontos podem ser as imagens localizadas na portaria ou outro ponto estratégico voltado exclusivamente para segurança, ou seja, pontos em que caso exista alguma rendição de funcionários as imagens possam ser captadas, mas respeitada a privacidade dos trabalhadores, que deverão ser previamente comunicado que o ambiente é filmado, evitando assim discussões na esfera trabalhista.

Outro ponto que entendo ser possível de compartilhamento, é o das imagens captadas em “vagas de pânico”, procedimento utilizado por vários condomínios que destinam uma vaga da garagem para ser utilizada em caso de emergência pelos condôminos.

Porém, todos os demais locais, especialmente elevadores, salões, piscina, garagem e outros que possam vigiar a vida pessoal dos frequentadores do condomínio devem ser proibidos de compartilhamento.

DAS NORMAS ENVOLVIDAS.

Como já abordado em outras ocasiões, existe no Brasil uma hierarquia de Leis, de tal sorte que o contido na Convenção Condominial deverá sempre respeitar as Leis mais “fortes”. E a Constituição garante a todos o direito à privacidade, senão vejamos:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

Extrai-se, portanto, pelo dispositivo constitucional o veto à violação da intimidade, vida privada, honra e a imagem das pessoas, por conseguinte fazer uso, divulgar, não zelar pela guarda das imagens é ilegal cabível de indenização e punição dos responsáveis, com lastro nos artigos 186 e 927 do CC.

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Em contrapartida, quando as imagens forem solicitadas pela justiça ou necessárias para manutenção da ordem pública o síndico deverá fornecer seus dados, porém, de forma restrita ao conteúdo da solicitação formal realizada por quem de direito, nos moldes do previsto no Código Civil.

Art. 20. Salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se estas se destinarem a fins comerciais.

Art. 21. A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.

Em qualquer outra situação, a divulgação das imagens obtidas dentro do condomínio é ilegal e autorizará ao lesado, em caso de prejuízo, buscar por indenização judicial na esfera civil e, dependendo da situação, no âmbito penal, em face do condomínio, síndico e, eventualmente, dos demais envolvidos e com boas chances de êxito no pleito.

Portanto, considerando que a utilização do sistema de monitoramento de câmeras nos condomínios é de extrema importância, é indispensável que o Síndico tenha completa ciência das regras de uso, acesso e armazenagem do material gravado, com lastro na Lei, evitando assim que um item com destinação especifica seja utilizado de forma errônea.

Fonte: Prefeitura de São Paulo

[1]https://www3.prefeitura.sp.gov.br/cadlem/secretarias/negocios_juridicos/cadlem/integra.asp?alt=23052003D%20432360000

Terceirização de mão de obra no Condomínio é um bom negócio ?

A terceirização de mão de obra é uma estratégia que deve ser muito bem planejada pelo síndico, de maneira a promover a racionalização dos serviços e dos custos. Em geral, essa opção significa a contratação de colaboradores qualificados e sem vínculo empregatício com o condomínio, o que diminui a folha de pagamentos do prédio e evita responsabilidades com ações trabalhistas. Entretanto, é fundamental que o síndico e a administração do condomínio acompanhem mês a mês a quitação das obrigações trabalhistas pelas prestadoras de serviço, já que a legislação brasileira prevê responsabilidade solidária em caso do não pagamento dos salários e benefícios. Um contrato de terceirização bem gerido pode dar ao síndico a tranquilidade de contar sempre com a presença de um profissional que irá desempenhar seus serviços, já que as prestadoras devem repor de imediato faltas e licenças de saúde, por exemplo.

Solução ou mais problemas para o condomínio?

Saiba como a terceirização de serviços pode ser vantajosa para síndicos e moradores.
A terceirização de serviços nos condomínios pode se transformar num importante aliado dos síndicos. Mesmo ainda incipiente, essa modalidade de contratação de mão-de-obra vai se consolidando como uma alternativa na gestão de condomínios. Na prática, a terceirização consiste em repassar a outra empresa algum serviço, no qual ela é especializada. O síndico fica, então, liberado para outras prioridades do condomínio, sem ter preocupações com a administração de pessoal e orientação quanto às tarefas a serem executadas.

Os condomínios possuem uma extensa lista de serviços passíveis de terceirização: limpeza, portaria, zeladoria, garagem, jardins, piscinas, etc. Optando pela terceirização, haverá um contrato de prestação de serviços entre o condomínio e a empresa terceirizadora. Neste caso o condomínio não contrata o porteiro ou o faxineiro, mas sim o serviço de uma empresa especializada nessa atividade.

Escolhendo bem a empresa.
É neste ponto que podem começar os problemas, caso, na hora da terceirização, o preço seja o único quesito considerado. Empresas que oferecem muito por um custo muito baixo podem ser verdadeiras armadilhas. O mais grave é que as empresas podem deixar de recolher os encargos sociais. Então, o que o síndico pode fazer para se prevenir contra maus prestadores de serviço? Uma alternativa é incluir em cláusula contratual que a empresa entregue, mensalmente, junto com a nota fiscal, uma cópia autenticada da Guia de Previdência Social (GPS) e da Guia de Recolhimento do FGTS e Informações Previdenciárias (GFIP) do mês imediatamente anterior à prestação dos serviços. Assim, o síndico e o condomínio estarão protegidos, caso a empresa contratada pratique irregularidades. Também deve constar no contrato que, por tratar-se de uma prestação de serviços, o condomínio fará a retenção de 11% do valor total da nota fiscal, para repassar à Previdência Social, em obediência ao disposto na Ordem de Serviço INSS n.209/99. Esse procedimento isenta o condomínio da responsabilidade solidária dos contratantes de mão-de-obra terceirizada, no que se refere ao INSS.

Para se certificar da idoneidade da empresa, o síndico deve exigir dela alguns documentos:

Contrato social e suas alterações, em vigor e devidamente registrados;

Prova de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ, antigo CGC);

Prova de inscrição no Cadastro de Contribuinte Municipal, relativo ao domicílio ou sede da empresa, pertinente ao seu ramo de atividade;

Certidão negativa de débitos municipais, estaduais e federais da empresa e dos sócios;

Prova de Regularidade relativa à Seguridade Social (INSS) e ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), demonstrando situação regular no cumprimento dos encargos sociais instituídos por lei;

Registro ou inscrição na entidade profissional competente;

Balanço patrimonial e declaração de imposto de renda, para avaliar a situação financeira da empresa (liquidez e endividamento);

Certidão negativa de falência ou concordata expedida pelo distribuidor da sede da pessoa jurídica;

Certidão negativa de reclamações, expedida pelo Procon;

Relação dos clientes para consulta dos serviços oferecidos;

Atestados fornecidos por alguns clientes, informando o período dos respectivos contratos;

Certificado de Qualidade, se houver. Parece exagero a quantidade de documentos, mas devemos considerar que o condomínio é co-responsável por débitos trabalhistas e previdenciários, respondendo solidariamente por indenizações e direitos que não tenham sido pagos pela contratada no período de fornecimento da mão-de-obra. Os documentos devem ser apresentados por meio de cópia autenticada, garantindo a veracidade das suas informações.

Matéria publicada na edição Nº 75 em abril de 2004 da Revista Direcional Condomínios

Funcionário terceirizado nem sempre é motivo de tranquilidade para o síndico. Saiba como escolher certo

No condomínio onde Marcos Carvalho é gerente há sete anos, a terceirização de mão-de-obra ocorreu paulatinamente. Primeiro, foi terceirizada a faxina. Depois, o processo aconteceu com a portaria noturna e, por fim, com a portaria diurna. “Fizemos em doses homeopáticas, para que os moradores se sentissem mais seguros com as mudanças”, aponta. Marcos frisa que foi contratada uma empresa específica para a limpeza e outra para a portaria. O gerente comenta que talvez o condomínio conseguisse até um pouco mais de economia se fizesse um só contrato para as duas áreas. “Mas preferimos não ficar na mão de apenas uma empresa”, diz. O condomínio, com duas torres e 32 apartamentos, conta com um faxineiro e Marcos comenta que há cerca de cinco anos a função é exercida pelo mesmo funcionário. “Não posso me queixar de rotatividade”, afirma. Com a empresa de portaria, também há uma boa parceria. O gerente utiliza um rádio que o mantém em contato direto com a supervisão e com os porteiros. “Tenho um bom relacionamento com todos. Mostro aos porteiros que eles são os responsáveis pela portaria. Há uma relação de confiança”, explica.

O condomínio de Marcos Carvalho é um dos exemplos de casamento bem sucedido com mão-de-obra terceirizada. Porém, nem sempre é assim. Há casos em que as terceirizadas deixam um rastro de insatisfação e problemas econômicos no condomínio. A advogada Joelma de Matos Dantas, supervisora jurídica do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão-de-Obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo), comenta que há até empresas que deixam um passivo trabalhista para os clientes e surgem novamente no mercado com outro nome. “Nesse caso trata-se de empresas criminosas, que agem de má fé”, esclarece.

Joelma explica que a terceirização é regida pela Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho (TST ), que estabelece que o poder diretivo e a subordinação pertencem única e exclusivamente ao prestador de serviços. Conforme a supervisora jurídica do Sindicato, se o síndico passa a comandar o empregado terceirizado, a terceirização será descaracterizada e o vínculo empregatício será reconhecido diretamente com o tomador de serviços , causando-lhe prejuízos. “Portanto, para evitar ações trabalhistas por conta de uma terceirização ilícita, o Condomínio deve transferir toda a responsabilidade funcional para a empresa terceirizada”, afirma.

Para Joelma, se o condomínio escolhe uma empresa idônea, que siga corretamente a legislação trabalhista e a Súmula 331 do TST, não terá problemas com ações judiciais. “Entretanto, ocorrendo uma reclamação trabalhista, o condomínio poderá ser acionado judicialmente . Porém, sua responsabilidade será subsidiária, ou seja, se o devedor principal, no caso o prestador de serviços, não pagar a dívida, o empregado pode exigir a dívida do devedor secundário, o tomador de serviços, que é o condomínio”, diz.

Antes de fechar contrato com qualquer empresa de terceirização de mão-de-obra o síndico deve consultar os antecedentes da empresa; conhecer quem são os seus clientes; e, finalmente, não escolher a empresa apenas pelo preço mais baixo. Joelma lembra que as empresas de terceirização de portaria, zeladoria, recepção, entre outros, devem seguir a convenção coletiva de trabalho firmada pela categoria com o Sindeprestem. “É importante deixar claro que tudo que é devido para um funcionário não terceirizado é devido ao terceirizado, como férias, 13º salário, FGTS. O que muda entre os dois funcionários é o piso salarial. O piso de um porteiro terceirizado, por 44 horas semanais de trabalho, é de R$ 537,22. Maio é a database da categoria e haverá reajuste salarial”, orienta a advogada, salientando que os profissionais terceirizados de limpeza seguem a convenção firmada por outro sindicato, o Sindicato das Empresas de Asseio e Conservação no Estado de São Paulo (SEAC-SP). “Empresas terceirizadas que não seguem a convenção coletiva estão gerando um passivo trabalhista para o condomínio”, aponta. A advogada do Sindeprestem aconselha ainda o condomínio a pesquisar certidões negativas de débitos da empresa, junto ao site da Receita Federal. Contratada a terceirizada, o condomínio pode mensalmente retirar as certidões, de posse do CNPJ da contratada. Comprovante de filiação junto ao sindicato patronal também deve ser solicitado.

Escolher uma terceirizada que siga corretamente a legislação é a melhor maneira de ter um bom serviço prestado. Uma das queixas de síndicos é justamente a rotatividade dos funcionários alocados pelas terceirizadas nos condomínios. Para Joelma, contratar uma empresa especializada, com profissionais capacitados, deve ser motivo de tranquilidade para o condomínio. Ou seja, terceirizar portaria, recepção, zeladoria ou limpeza é transferir esses serviços do condomínio para uma empresa especializada. “Na terceirização o que se terceiriza são os serviços e não pessoas. Portanto, não é possível que trabalhadores da prestadora de serviços e trabalhadores próprios do condomínio executem as mesmas tarefas concomitantemente. Procurar uma boa parceria é a melhor solução para ter funcionários especializados. Evitase a alta rotatividade escolhendo uma empresa que ofereça um serviço criterioso e qualificado, e que remunere os empregados com os salários de acordo com o mercado de trabalho”, arremata a advogada.

Por Luiza Oliva

Matéria publicada na Edição 135 de maio de 2009 da Revista Direcional Condomínios.

Exemplos de quem terceirizou

Diante dos prós e contras, o condomínio que escolher uma empresa idônea poderá ter sucesso com a terceirização. Normalmente, os condomínios que optaram por esse sistema de contratação de mão-de-obra já enfrentaram algum processo trabalhista movido por ex-funcionários e querem fugir de dores de cabeça. É o caso do Condomínio Edifício Gran Ville no bairro paulistano da Vila Guarani. Segundo a subsíndica, Lourdes Luiz Teixeira, há um ano o prédio de 48 apartamentos tinha 6 funcionários. Hoje, três já foram terceirizados e, em breve, os outros três também serão. “Antes, tínhamos o problema da falta de funcionários. Quando um faltava, o zelador, que tem um salário maior, tinha que substitui-lo. Hoje, estamos economizando até com o material de limpeza. A empresa terceirizadora fornece tudo, com exceção dos sacos de lixo, sabonete e papel higiênico”, explica.

Em outro condomínio, o Residencial Parque das Orquídeas II, no Jardim Umarizal, com 9 blocos e 468 apartamentos, os 15 funcionários da limpeza e portaria são terceirizados (só os zeladores e os funcionários administrativos são registrados pelo condomínio). “Faço reuniões constantes com a empresa terceirizadora, que tem a responsabilidade de supervisionar todo o trabalho – em dias alternados um supervisor vem até o condomínio. Esse sistema é mais simples para nós”, constata a síndica, Neide Alves Billibossian.

Revista Direcional Condomínios

Terceirização em condomínios: Cuidados para assegurar a qualidade

Terceirizar a mão de obra facilita a vida do síndico. Mas há riscos e muitas vezes a qualidade dos serviços prestados deixa a desejar. O ideal é buscar serviços especializados, de empresas qualificadas.

Quando se trata de administração condominial, a terceirização de mão de obra é dos temas mais polêmicos. Afinal, o que é melhor para o condomínio: contar com funcionários registrados ou terceirizar e parar de ter preocupações com faltas e treinamento de pessoal?

“Se é para optar por empresas de mão de obra não qualificada, é melhor ter funcionários próprios. Os riscos trabalhistas são muito grandes e geralmente há pouco suporte da terceirizada. O custo pode ser mais barato, o que não significa que o serviço prestado é melhor”, opina o administrador de condomínios Marcelo Mahtuk. De sua carteira de clientes, 50% dos condomínios contam com mão de obra terceirizada. A maioria são condomínios grandes, que exigem serviços de empresas especializadas em segurança. Só em um deles, por exemplo, são necessários 90 homens na segurança, constata Mahtuk. “São casos em que a terceirizada certamente fará melhor do que o funcionário próprio.”

O tão temido turnover (rodízio frequente de funcionários) é evitado com salários acima do piso, acredita o administrador. “Quando se paga bem, não há rotatividade. É o que recomendo quando o condomínio busca qualidade.”

Mesmo edifícios pequenos têm procurado nas terceirizadas a saída para os problemas com funcionários. Uma solução mista foi a opção do condomínio onde Maria Aranzana é síndica, em Alphaville, na Grande São Paulo. Com duas torres e 96 apartamentos, há nove anos o condomínio iniciou a terceirização. Quatro porteiros e dois faxineiros são terceirizados.

Há ainda dois funcionários próprios para manutenção (não há zelador) e duas auxiliares de limpeza para a faxina mais leve. “Nossos funcionários antigos optaram por estudar e migraram para outros empregos. Aos poucos fomos terceirizando e não temos rotatividade. A terceirização facilita muito o lado operacional para o síndico”, constata Maria.

Porém, nem sempre os síndicos estão satisfeitos com os serviços prestados. Helga Machado Requena há nove anos conta com portaria e limpeza terceirizadas para o condomínio de 272 unidades. “Ultimamente o problema tem sido encontrar mão de obra qualificada. Temos duas vagas de porteiro em aberto. Alguns começam, mas não permanecem, pois não têm as características que precisamos”, comenta a síndica. Desde o início, Helga traçou um perfil, que é seguido pela prestadora: não quer funcionários solteiros, nem com menos de 30 anos. “Durante muito tempo a empresa conseguiu manter no condomínio uma equipe muito boa de porteiros, quatro diurnos e quatro noturnos. Um se aposentou aqui, outro deixou o trabalho por motivos pessoais. O problema tem sido a reposição desse pessoal. Falta especialização”, aponta.

A gerente predial Roseli Doratioto também busca qualidade na gestão de mão de obra do condomínio comercial onde trabalha. Três empresas distintas prestam serviços, alocando 20 funcionários para recepção e limpeza, portaria e monitoramento de sistemas inteligentes. “Percebo que as empresas atualmente não estão dando mais o atendimento que precisamos. Falta qualidade. Ultimamente, a única grande vantagem é não ficar sem funcionário em caso de falta, e isso quando a empresa segue à risca o contrato firmado”, justifica. Na prática, a própria Roseli muitas vezes acaba dando treinamento ao funcionário que vem cobrir férias ou faltas. “Não dá para contar com alguém que nem conhece um teclado para exercer funções de recepção”, diz. A gerente predial acredita que melhores salários e benefícios impulsionariam os terceirizados a trabalharem mais satisfeitos. “As empresas precisam investir em um mínimo de qualificação para seu pessoal.”

PARA MINIMIZAR RISCOS

Para evitar problemas, a contratação de terceirização de mão de obra deve começar com uma boa análise da empresa. Jismália Oliveira Alves, diretora de comunicação do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão de obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo), recomenda consultar os antecedentes da empresa, conhecer alguns clientes e nunca escolher a contratada pelo menor preço, o que seria um indício de baixos salários e alta rotatividade. “Uma terceirização idônea oferece um serviço criterioso e qualificado, remunerando os empregados com salários de acordo com o mercado de trabalho, profissionais bem treinados e equipamentos modernos”, relata.

O síndico também deve ter atenção à relação que estabelece com os funcionários terceirizados. A terceirização é regida pela Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho, que estabelece que o poder diretivo e a subordinação pertencem, única e exclusivamente, ao prestador de serviços. “Se o síndico passa a comandar o empregado terceirizado, a terceirização será descaracterizada e o vínculo empregatício será reconhecido diretamente com o tomador de serviços, causando-lhe prejuízos”, esclarece a diretora do Sindeprestem. Portanto, para evitar problemas trabalhistas por conta de uma terceirização ilícita, o condomínio deve transferir toda a responsabilidade funcional para a empresa terceirizada.

Os cuidados são necessários para prevenir a responsabilização do condomínio em caso de ações trabalhistas.

Conforme Jismália, se o condomínio escolher uma empresa idônea que siga corretamente a legislação trabalhista e a Súmula 331 do TST, “não terá problemas com ações trabalhistas”. “Entretanto, ocorrendo uma reclamação, o condomínio poderá ser acionado judicialmente, mas sua responsabilidade será subsidiária, ou seja, se o devedor principal não pagar a dívida (prestador de serviços) o empregado pode exigir a dívida do devedor secundário (tomador de serviços)”, completa.

A advogada Evelyn Roberta Gasparetto complementa que tudo depende da realidade de cada condomínio. “Caso na prática o funcionário tenha recebido ordens diretas, pagamentos de salários, exigência de pessoalidade, ou qualquer outra situação que caracterize a relação empregado/empregador, o condomínio poderá ser responsabilizado.

Além disso, se a empresa contratada não tiver patrimônio que garanta o pagamento das responsabilidades trabalhistas, e ainda, dependendo da instrução probatória no processo trabalhista, há riscos de o condomínio ser responsável pelo pagamento das obrigações monetárias com relação àquele funcionário-reclamante.” A advogada frisa que, normalmente, a responsabilidade do condomínio perante o funcionário será subsidiária, ou seja, terá que arcar com o pagamento caso a real empregadora não o faça. Nesse caso, “o condomínio poderá propor uma ação de regresso em face da real empregadora, na esfera cível, para se ressarcir do prejuízo, uma vez que o funcionário não era seu empregado”, arremata Evelyn.

É prudente ainda que a empresa terceirizada demonstre mensalmente ao condomínio todas as obrigações trabalhistas devidamente cumpridas, ou seja, o recolhimento de INSS, de FGTS, a folha de pagamento, “além daquelas determinações que ficarem especificadas nas Convenções Coletivas de Trabalho”, orienta a advogada. “Enfim, devem ser demonstradas todas as obrigações que garantam ao condomínio uma segurança maior quanto à referida contratação.”

Os funcionários terceirizados contam com todos os benefícios da legislação trabalhista, como, por exemplo, férias mais 1/3 de acordo com o período trabalhado, 13º salário, registro em carteira, horas extras e adicional noturno, além do FGTS nos termos da Lei 8.036/90. “Portanto, não há nada que os diferencie dos trabalhadores contratados diretamente pela empresa tomadora de serviços”, sustenta Jismália, do Sindeprestem.

Também em relação a acidentes de trabalho a responsabilidade é do prestador de serviços. “A fiscalização do uso dos equipamentos de proteção bem como a fiscalização do ambiente do trabalho é do prestador de serviços”, atesta a diretora do Sindicato. Porém, o síndico deve estar atento: em caso de terceirização ilícita, o vínculo empregatício será reconhecido diretamente com o tomador de serviços e, neste caso, a responsabilidade pela ocorrência de um acidente de trabalho pode ser solidária entre o tomador e a empresa prestadora de serviços.

Por Luiza Oliva

Matéria publicada na Edição 150 de setembro de 2010 da Revista Direcional Condomínios.

Direito Civil

1 - Quando o novo Código Civil entrou em vigor? Como fica a Lei nº 4591/ 64 diante da aprovação do novo Código Civil?

O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03. É o entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei

2 - O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?

Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei; esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.

3 - O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?

A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um "ato-norma". Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos", como afirmado pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.

4 - Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?

A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro. Espelha tal realidade o julgado seguinte: "A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento" (TJSP - 3ª Câm. de Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v.u.)

5 - A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?

A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.

6 - Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

Não é recomendável a adoção do chamado "desconto pontualidade", conhecido também por "cláusula de bonificação", tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil).

7 - Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa SELIC?

Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino devedor ficará "... sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês...". O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo com a entrada em vigor do novo Código Civil, os juros convencionais moratórios continuam limitados à taxa mensal de 1%, em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33). Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil, encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal (www.cfj.gov.br). É, pois, temerário, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória. Em realidade, o permitido no art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.

8 - Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).

9 - Qual a finalidade do fundo de reserva?

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Conseqüentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

10 - O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?

O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.

11 - O boleto de condomínio pode ser protestado?

Sim. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da "Tabela IV - Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos - da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002" e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação. A propósito do assunto o SECOVI-SP editou o "Manual de Protesto de Encargos Condominiais"

12 - É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?

Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares. O SECOVI-SP não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil). Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.

13 - O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?

O novo Código Civil determina a aplicação de: - multa moratória de 2% sobre o débito; - juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; - atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais).

14 - É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?

Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembléia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.

15 - O anti-social pode ser expulso?

Não. O art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, estabelece a aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a sanção cabível. Ademais, a exclusão do condômino anti-social encontra óbice no direito de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional (art. 5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal).

16 - É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

17 - O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?

Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei n° 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei n° 8.009/90: Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".

18 - O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?

Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembléia geral de condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal n° 9.791/99, que dispôs sobre "a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos" (art. 1°), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.

19 - Titulares de lotes em loteamentos fechados são obrigados a contribuir com o rateio das despesas comuns?

Sim. Apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente, não serem condomínios, desde que realmente existam serviços desempenhados em benefício da comunidade, tais como os relativos à segurança, limpeza e entretenimento, haverá obrigatoriedade de contribuição de todos os lotes. O contrário seria legitimar o enriquecimento injusto. A ementa abaixo exemplifica tal realidade: CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - LOTEAMENTO - COBRANÇA - DESPESA COMUM - RATEIO - NECESSIDADE - CABIMENTO Quem se beneficia dos serviços prestados ao loteamento tem obrigação de participar do rateio das despesas comuns. (2° TACivilSP - Ap. s/ Rev. 878.573-00/8 - 3ª Câm. - Rel. Des. JESUS LOFRANO - J. 15.2.2005).

20 - Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?

Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. É o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça: CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (...) (STJ - REsp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro - 4ª Turma - j. 10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).

21 - O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?

Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.

22 - É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio?

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil.

23 - Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial). Por fim, vale lembrar que é de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil.

24 - O condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar suas contas? O condomínio deve contratar contador para tanto?

Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembléia geral (art. 1.348, VIII, do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial.

25 - Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais?

O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1°, "g", da Lei n° 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 (cinco) anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil). Os prazos para a guarda de documentos trabalhistas, fiscais e previdenciários constam de tabela reproduzida na parte final deste manual.

26 - Quantas assembléias deverão ser realizadas anualmente?

Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: - prestação de contas; - previsão orçamentária; - eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.

27 - A quem compete convocar as assembléias condominiais?

As assembléias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).

28 - As assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

29 - É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?

O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.

30 - O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembléia?

Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.

31 - Quem pode dar e receber procuração?

Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. arts. 3° a 5° do novo Código Civil), como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil: "Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante". Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Código Civil.

32 - Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?

A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste particular, o novo Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV): "Art. 682. Cessa o mandato: I - pela revogação ou pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma das partes; III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio".

33 - As atas das assembléias precisam ser registradas?

O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrálas, pois torna a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

34 - Pode haver votação secreta, na assembléia de condomínio?

É vedada a votação secreta por dois motivos: a - Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b - Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

35 - O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembléias?

Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembléias gerais de condôminos.

36 - O síndico pode votar nas assembléias condominiais?

Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

37 - Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação assemblear para propor a ação judicial cabível?

Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo de autorização da assembléia para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio - Edifício de apartamentos - Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns - Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembléia - Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do art. 267, IV, do CPC - Agravo provido. (TJSP - AI n° 106.416-4/6 " Guarujá " 1ª Câm. Dir. Priv. " Des. Rel. Erbetta Filho - J. 29/06/99).

38 - Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembléia de condomínio?

Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: "Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".

39 - O inquilino é condômino?

Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

40 - O inquilino pode participar e votar na assembléia?

O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembléia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

41 - O inquilino pode participar do Conselho?

A resposta depende da análise da Convenção do Condomínio. O art. 1.356 do novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembléia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a Convenção do Condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo exigências que a generalidade do texto legal não traz, como é exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.

42 - Os membros do conselho são remunerados?

Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.

43 - Como se dá a destituição dos conselheiros?

Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembléia geral especialmente convocada, que preencha a votação prevista na Convenção a respeito e, no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352 do novo Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 do novo Código Civil).

44 - O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?

Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

45 - Qual o prazo do mandato dos conselheiros?

O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição.

46 - Quais são as atribuições do conselho?

O art. 1.356 do novo Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).

47 - O síndico pode ser destituído?

Sim. A destituição do síndico depende de assembléia especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: - prática de irregularidades; - falta de prestação de contas; - atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).

48 - Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.: renúncia, morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou complementar?

O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil. A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa previsão e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta for omissa, a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada. Vale lembrar que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de regular modificação da Convenção do Condomínio, isto é, realização de assembléia, especialmente convocada, em que se obtenha a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351 do novo Código Civil).

49 - O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?

Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333, parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.

50 - O novo Código Civil impede a reeleição do síndico:

Não. O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições. O que muitos confundem é que há um Projeto de Lei de n° 6.960/02, em trâmite perante o Congresso Nacional, de autoria do Deputado Federal Ricardo Fiúza, que visa alterar aproximadamente 150 (cento e cinqüenta) artigos do novo Código Civil, dentre os quais, o dispositivo acima. Segundo tal proposta, passaria a existir limitação quanto ao número de reeleições, de forma que seria possível apenas uma reeleição consecutiva. Vale dizer, projeto de lei não é lei, sendo imponderável dizer se o mesmo será aprovado ou quando.

51 - A instalação de ar-condicionado é permitida?

Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos. a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART - Anotação Responsabilidade Técnica. b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada. c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembléia geral especialmente convocada para este fim. É conveniente que o condomínio, através de assembléia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

52 - O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

53 - Pode um condômino trocar a porta de entrada ou a estética do hall de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

54 - A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?

O assunto é de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. Como exemplo, no Município de São Paulo, exige a Lei n° 10.518/88, regulamentada pelo Decreto n° 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada 5 (cinco) anos.

55 - Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?

Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

56 - Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

57 - O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo: a-Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio); b-Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado; c-Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados); d-Verificar o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar; e-Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e conseqüentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.

58 - De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?

A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

59 - O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?

O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

60 - Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros?

Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, "aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido". Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.

61 - O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?

Compete a Convenção do condomínio e ao Regimento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.

62 - Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?

O art. 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores. Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de auto-regulamentação dos próprios condôminos, tanto mais num momento que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade brasileira.

63 - Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?

A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da assembléia geral dos condôminos, obedecendose sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.

64 - Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel, o condomínio fica responsável pelo prejuízo?

Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.

65 - A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do condômino negligente indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio?

Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 937, 1.280 e 1.336, IV, do novo Código Civil: Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...) Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (...) Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

66 - Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma mesma pessoa, caracteriza-se como condomínio edilício?

Não. Trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das unidades para diferentes inquilinos acarretará a obrigação destes pagarem as despesas comuns ordinárias, desde que comprovadas pelo locador, nos termos do art. 23, § 3°, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

67- Pode o condômino dar em garantia uma área comum?

Não. O art. 1.339, § 1°, do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.

68 - As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?

A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio". Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.

69 - Pode ser construído um novo andar num condomínio edilício?

Será possível a construção se previamente autorizada pela totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembléia geral, com a conseqüente alteração da documentação imobiliária, bem como se permitida pela legislação municipal aplicável. Trata do assunto o art. 1.343 do novo Código Civil: "A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos".

70 - Qual é a base legal para proibição do tabagismo nas áreas comuns de um condomínio?

A Lei Federal n° 9.294/96, regulamentada pelo Decreto n° 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abran-gendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios. Tais normas podem ser corroboradas pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio ou pelo Regimento Interno. O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de penas previsto na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do art. 1.337, caput, do novo Código Civil. Se ainda assim a infração perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.

71 - O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento de um condomínio comercial?

Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais, como reconhecido pela jurisprudência: "O advogado que opta por adquirir escritório em prédio comercial na região central da capital paulistana assume o dever de respeitar o regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez própria da precaução contra a violência urbana, o horário de fechamento do edifício - Inocorrência de violação ao direito de propriedade (art. 524 do CC e 19 da Lei n° 4.592/64) - Improvimento" (TJSP - Ac. n° 101.781- 4/4 - Capital - Des. Rel. Ênio Zuliani - j. 25/07/00).

72 - O condomínio pode reter documento de identidade de visitante que adentra nos seus limites?

Não, a medida é proibida pela Lei Federal n° 5.553/68 (alterada pela Lei n° 9.453/97). A mencionada lei estabelece, dentre outras coisas, que é proibido "reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma, inclusive comprovante de quitação com o serviço militar, título de eleitor, carteira profissional, certidão de registro de nascimento, certidão de casamento, comprovante de naturalização e carteira de identidade de estrangeiro" (art. 1°). Porém, quando o documento de identidade for indispensável para a entrada de pessoa no condomínio, seus dados poderão ser anotados no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado (art. 2°, § 2°).

73 - Alguma norma fixa os limites máximo e mínimo dos honorários da empresa administradora de condomínios?

Não. O assunto "honorários da empresa administradora de condomínios" depende exclusivamente do previsto no contrato de prestação de serviços entabulado entre as partes (condomínio-administradora), inexistindo norma que aborde a questão. Em outras palavras, o tema é ponto de livre estipulação entre as partes, dependente de expressa disposição contratual.

74 - A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio residencial configura que tipo de despesa?

A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembléia geral, nos termos dos arts. 96, § 2°, e 1.341, II, do novo Código Civil. Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22, X, parágrafo único, "a", da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos eventuais locatários existentes.

75 - Como os condomínios devem receber os oficiais de justiça?

O condomínio, através da sua administração e do seu pessoal, não deve oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento da ordem judicial, desde que comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de justiça, isto é, o condomínio não deve servir de anteparo a condôminos que procuram se furtar do cumprimento da lei. Nos termos do art. 139 do Código de Processo Civil, os oficiais de justiça são auxiliares do juízo incumbidos de exercer as atribuições relacionadas no art. 143 do mesmo diploma. Assim, desde que o oficial de justiça se apresente como tal no cumprimento de suas atribuições perante o condomínio, o que se comprova pela verificação da carteira funcional e do mandado judicial (documento este que contém todas informações relevantes ao ato em curso), não deverá ser apresentada qualquer resistência à entrada do referido profissional, independentemente do condômino visado estar ou não na respectiva unidade autônoma.

76- Para os condomínios é obrigatória a instalação de antena coletiva para a captação dos canais abertos de televisão?

O novo Código Civil (arts. 1.331 a 1358) em momento algum estabelece tal obrigatoriedade. De conseguinte, salvo disposição da Convenção do Condomínio estabelecendo dita obrigatoriedade, ela não existirá, cabendo aos condôminos, se for da vontade da maioria, discutir o assunto na assembléia geral, para que se decida por sua instalação ou não. Por fim, sabendo que a despesa é classificada como útil (cf. art. 96, § 2°, do novo Código Civil), sua aprovação demandará o voto da maioria absoluta dos condôminos, a saber, 50% (cinqüenta por cento) mais um da totalidade dos votos do condomínio (cf. art. 1.341, II, do novo Código Civil).

77 - Há limitação de idade para jogar bilhar ou sinuca nas áreas comuns do condomínio?

Não há lei específica sobre o assunto. Os dispositivos mais próximos são os arts. 75, parágrafo único, e 80, ambos da Lei Federal n° 8.069/90 (Estatuto da Criança e do Adolescente - ECA), que regem, respectivamente, a necessidade das crianças menores de dez anos serem acompanhadas dos pais nos locais públicos de diversão, e a hipótese limitação de idade na exploração comercial do jogo: "Art. 75. Toda criança ou adolescente terá acesso às diversões e espetáculos públicos classificados como adequados à sua faixa etária. Parágrafo único. As crianças menores de dez anos somente poderão ingressar e permanecer nos locais de apresentação ou exibição quando acompanhadas dos pais ou responsável. (...) Art. 80. Os responsáveis por estabelecimentos que explorem comercialmente bilhar, sinuca ou congênere ou por casas de jogos, assim entendidas as que realize apostas, ainda que eventualmente, cuidarão para que não seja permitida a entrada e a permanência de crianças e adolescentes no local, afixando aviso para orientação do público". Assim, competirá ao próprio condomínio regular o tema, através do seu Regimento Interno.

78 - É obrigatória a contratação de salva-vidas para o funcionamento das piscinas nos condomínios edilícios?

Em primeiro lugar, cumpre saber se há legislação municipal que trate do tema. Tomando como exemplo o município de São Paulo, norma alguma cuida do assunto. Já no âmbito do Estado de São Paulo existe a Lei nº 2.846/81, que tornou obrigatória a vigilância das piscinas públicas por salva-vidas. Como se sabe, as piscinas dos condomínios não são públicas, mas sim particulares. Com efeito, não se vislumbra a obrigatoriedade dos condomínios contratarem salva-vidas, para que funcionem suas piscinas.

79 - Qual o trâmite que deverá ser obedecido para que ocorra o desmembramento de uma unidade autônoma?

A medida depende da prévia anuência, em assembléia, da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), com base na aplicação analógica dos arts. 1.314 e 1.351 do novo Código Civil. Vale dizer que além do requisito acima apontado, também se fará necessária a aprovação da Municipalidade, permitindo o desmembramento e a criação de uma nova unidade autônoma. Neste sentido, posicionou-se o julgado abaixo, oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo Ementa: Registro imobiliário - Retificação - Indeferimento - Extinção do processo - Decisão mantida - Pretensão que objetiva alcançar o desmembramento de unidade condominial - Impossibilidade jurídica - Recurso improvido. "O pedido de retificação, na verdade, alcança alteração de especificação de condomínio, o que exige, além da aprovação da Prefeitura Municipal, a anuência da totalidade dos condôminos" (TJSP - Apel. Cív. n° 206.170- 4/1-00 - Praia Grande - Rel. Des. Octavio Helene - j. 28/02/02).

80 - É possível repetir a denominação nos condomínios? Qual o trâmite para alterar sua denominação?

O condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil) não possui personalidade jurídica, sendo um ente despersonalizado, uma pessoa formal segundo alguns, como são outros exemplos a massa falida, o espólio, o consórcio etc. Assim, é possível a repetição da denominação que é dada a cada um deles, já que não existe para tal situação o controle que vigora para a criação das pessoas jurídicas, em que é imprescindível a busca prévia de homônimo junto aos registros constitutivos (Juntas Comerciais, Registros Civis das Pessoas Jurídicas etc.). A alteração da denominação do condomínio depende dos votos da totalidade dos condôminos (unanimidade - cf. arts. 1.314, parágrafo único e 1.351, ambos do novo Código Civil), manifestados em assembléia geral, de molde a possibilitar a modificação de todos os documentos pertinentes, principalmente a Convenção do Condomínio

Fonte: Secovi SP

Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico

As responsabilidades do síndico são muitas, porém o bom síndico normalmente não precisa se preocupar com as possíveis punições e multas as quais ele está sujeito.

No entanto o síndico deve estar sempre atento uma vez que ele responde civil e criminalmente, a depender do tipo de infração ou descumprimento.

As penalidades vão desde uma advertência, até multa e detenção.

Como evitar?

1- Ser honesto

2- Procurar ajuda profissional, seja uma consultoria ou a contratação de um síndico profissional experiente.

3- Cumprir todas as regras do regimento interno e convenção.

4- Portar-se de maneira exemplar e nunca falar mal ou discutir com um morador.

5- Manter toda a documentação rigorosamente em dia, assim como todas as manutenções obrigatórias.

6- Ter cuidados especiais aos acessos playground, piscina e academia, exigindo atestado médico, assinatura de termos de compromisso e preferencialmente com a presença de um profissional (exceto em casos onde o profissional é obrigatório. Ex.: Guardião de Piscina)

7- Seguir todas as leis locais obrigatórias para o uso da piscina.

8- Manter critérios rígidos no processo de contratação de novos funcionários.

9- Não aceitar desvios de condutas dos funcionários em nenhuma hipótese.

10- Prestar contas de forma transparente, mantendo os documentos organizados e com fácil acesso.

11- Cobrar de forma rápida e reservada os devedores, nunca lhes expondo à situações constrangedoras.

12- Dar atenção às obras, os tipos, o orçamento e a execução.

13- Exigir sempre o uso dos Equipamentos de Proteção Individual de todos os empregados e contratados, de acordo com as atividades realizadas.

Fonte: DAC Síndico Profissional

O síndico é um xerife, e agora?

As principais funções do síndico são definidas no Código Civil – Artigo 1.348, estando entre elas: “II – representar ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; IV – cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; e VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”.

Fica claro que o síndico apenas representa os moradores, possui um mandato, devendo ser um conciliador dos interesses comuns, embasando suas ações sempre na legislação, principalmente na Convenção e no Regulamento Interno. Porém, em alguns casos, mesmo não sendo proprietário absoluto de todas as unidades, suas atitudes divergem do estabelecido nas normas, e procuram impor pelas mais diversas formas a sua opinião e o modo de conduzir a gestão.

Fazem parte desse perfil as seguintes ações: não convocar assembleias para a realização de  obras  que  envolvam,  por  exemplo,  a  mudança das  áreas  comuns;  aumentar  o  valor do  condomínio,  sem  aprovação; aplicar  multas  pelo  descumprimento  do  Regulamento Interno, sem antes advertir verbalmente ou mesmo por escrito o condômino; não convidar os conselheiros para exercerem seus papéis, sendo que em alguns casos estes não possuem nem acesso às pastas de prestação de contas. Há ainda alguns síndicos que aplicam multas sem um embasamento normativo, criando suas próprias regras. Até as orientações da empresa administradora são descumpridas.

Para modificar esse quadro de opressão, é muito importante que a administradora, após tentativa verbal, formalize seu posicionamento por escrito, em duas vias, e que haja um protocolo de entrega. Caso após esse encaminhamento, o síndico continue menosprezando as recomendações, a empresa deverá encaminhar essa carta para os conselheiros. Esses poderão então organizar uma reunião e convidar o síndico para os devidos esclarecimentos ou simplesmente para uma mudança de postura. Havendo a recusa em participar ou em alterar suas ações, os próprios conselheiros poderão encabeçar a convocação de uma assembleia, a qual deverá ter ¼ de assinaturas (Artigo 1.355 do Código Civil), cuja pauta principal poderá ser a mudança dos métodos utilizados pelo gestor e o cumprimento da Convenção. A convocação deverá ser encaminhada à administradora para que todos os condôminos, inclusive o síndico, sejam informados da assembleia (Artigo 1.354).

Em alguns casos esse cenário precisa ser analisado com mais profundidade, pois o síndico talvez não possua uma boa assessoria, com quem possa compartilhar suas dificuldades relativas  à  gestão financeira,  administrativa  e  às  de  relacionamentos  conflituosos.

Nem mesmo seus conselheiros talvez sejam atuantes, havendo a centralização do “poder” de forma involuntária, em que tenta manter o controle. Para esses casos, recomenda-se que haja a substituição da empresa administradora, buscando uma parceira que possa lhe transmitir segurança para as ações. Já para a falta de participação dos conselheiros, o síndico, após algumas tentativas de motivá-los, poderá convocar uma assembleia para a substituição desses membros.

Além  dessas  ações  que  envolvem  a  divisão  de  responsabilidades, recomenda-se  que  o síndico assuma seu papel de líder e dê especial atenção aos colaboradores (funcionários), proporcionando  treinamento, motivando-os  a  trabalhar  em  equipe,  valorizando  todas  as funções com igualdade. Buscando ainda a divisão de responsabilidades, ele poderá trabalhar para aumentar a participação dos moradores, sendo fundamental a organização das assembleias, a criação de meios de comunicação, que não sejam apenas unilaterais, como, por exemplo: divulgação de um endereço seu de e-mail, instalação de uma caixa de sugestões e críticas, além de um horário de atendimento pessoal.

A  participação  permanente  dos  moradores,  o  envolvimento  dos conselheiros  na  gestão, o entrosamento dos colaboradores e o comprometimento da administradora trará para o condomínio um ambiente de tranquilidade e mais segurança, não havendo espaço para que o síndico se transforme, ao logo do tempo, em um xerife.

Fonte: DAC Síndico Profissional